Merită să investești în imobiliare în 2026?

Merită să investești în imobiliare în 2026?

Dacă te-ai întrebat vreodată dacă investiția într-un apartament pentru închiriere este o decizie financiară inteligentă, acest articol îți va oferi răspunsuri concrete. În 2026, piața imobiliară românească continuă să fie dinamică, cu prețuri în creștere și oportunități diferite de la oraș la oraș. Hai să vedem, cu cifre reale și exemple practice, ce randament poți obține și dacă investiția merită pentru tine.

Prețurile actuale - ce înseamnă pentru portofelul tău

În 2026, piața imobiliară din România menține tendința ascendentă. Conform studiilor recente realizate de Imobiliare.ro și Unlock Market Research, 65% dintre cumpărători anticipează creșteri ulterioare de prețuri.

Iată ce înseamnă prețurile actuale în termeni reali:

Cluj-Napoca: 3.150 euro/mp

• Un apartament de 50 mp = aproximativ 157.500 euro
• Un apartament de 70 mp = aproximativ 220.500 euro

Brașov: 2.223 euro/mp

• Un apartament de 50 mp = aproximativ 111.150 euro
• Un apartament de 70 mp = aproximativ 155.610 euro

București: 2.129 euro/mp

• Un apartament de 50 mp = aproximativ 106.450 euro
• Un apartament de 70 mp = aproximativ 149.030 euro

Aceste prețuri reprezintă o creștere semnificativă față de anii anteriori, ceea ce înseamnă că intrarea pe piață devine mai costisitoare, dar și că proprietățile existente câștigă valoare.

Cum calculezi randamentul - ghid practic pas cu pas

Să luăm un exemplu concret pentru a înțelege cum funcționează randamentul investițional. Presupunem că cumperi un apartament de 70 mp în București, într-o zonă bună pentru închiriere.

Investiția inițială:

• Preț apartament: 149.030 euro (2.129 euro/mp × 70 mp)
• Costuri achiziție (taxe notariale, comisioane): ~4.500 euro
• Mobilare și dotări: ~8.000 euro
• Total investiție: ~161.530 euro

Venituri lunare:

• Chirie medie București (apartament 2 camere, zona bună): 500-600 euro/lună
• Să considerăm: 550 euro/lună = 6.600 euro/an

Cheltuieli anuale:

• Impozit pe proprietate: ~150 euro
• Întreținere și reparații (fond de rezervă): ~800 euro
• Impozit pe venit din închiriere (10%): ~660 euro
• Perioade de neocupare (1 lună/an): ~550 euro
• Total cheltuieli: ~2.160 euro

Profit net anual: 6.600 - 2.160 = 4.440 euro

Randament brut: (6.600 / 161.530) × 100 = 4,08%

Randament net (ROI real): (4.440 / 161.530) × 100 = 2,75%

Timp de recuperare a investiției: 161.530 / 4.440 = aproximativ 36 de ani (fără a lua în calcul aprecierea valorii proprietății)

Comparație între orașe - unde investești cel mai inteligent?

Observații importante:

Cluj-Napoca oferă cele mai mari chirii în termeni absoluți, dar investiția inițială este cea mai ridicată. Randamentul procentual este comparabil cu celelalte orașe, însă potențialul de apreciere a valorii proprietății rămâne ridicat datorită cererii susținute și lipsei de spațiu pentru extindere.

București oferă un echilibru bun între preț și potențial de închiriere, mai ales în zonele emergente sau în proximitatea stațiilor de metrou. Piața de închiriere este cea mai mare din țară, ceea ce reduce riscul perioadelor lungi de neocupare.

Brașov prezintă prețuri mai accesibile și un potențial interesant de creștere, fiind o destinație tot mai atractivă pentru tineri profesioniști și pentru cei care lucrează remote. Randamentul este comparabil cu București, dar cu o investiție inițială mai mică.

TVA și costuri ascunse pe care mulți le ignoră

Începând cu 1 august 2025, cota standard de TVA pentru locuințele noi a crescut de la 19% la 21%. Acest lucru are un impact direct asupra costului final și asupra rentabilității investiției tale.

Când plătești TVA 9% (cotă redusă):

• Cumperi o singură locuință (prima sau singura pe care o deții)
• Suprafața nu depășește 120 mp
• Valoarea nu depășește 600.000 lei (aproximativ 120.000 euro)
• Ai semnat antecontract cu avans minim 20% înainte de 1 august 2025

Când plătești TVA 21% (cotă standard):

• În toate celelalte situații

Exemplu practic: Pentru un apartament nou de 100.000 euro (fără TVA):

• Cu TVA 9%: cost final = 109.000 euro
• Cu TVA 21%: cost final = 121.000 euro
• Diferență: 12.000 euro

Această diferență de 12.000 euro înseamnă aproape 3 ani de profit net din chirie (conform exemplului anterior). Așadar, aspectele fiscale pot influența dramatic randamentul investiției tale.

Alte costuri pe care mulți le subestimează:

• Reparații majore neprevăzute: sistem de încălzire, instalații, geamuri - buget recomandat: 1-2% din valoarea proprietății anual
• Perioade de neocupare: chiar și în orașele mari, pot exista luni fără chirias
• Actualizarea mobilierului: la fiecare 5-7 ani pentru a rămâne competitiv
• Asociația de proprietari: poate crește neașteptat
• Costul capitalului: dacă ai luat credit, dobânda reduce semnificativ randamentul net

Este investiția imobiliară potrivită pentru tine?

Investiția în imobiliare pentru închiriere merită dacă:

✓ Ai capital disponibil pentru investiție inițială (minim 30% avans dacă iei credit) ✓ Poți gestiona perioade fără venit (minim 6 luni rezervă financiară) ✓ Ești dispus să gestionezi chiriași și eventualele probleme (sau să plătești o agenție de administrare) ✓ Investești pe termen lung (minim 10-15 ani) pentru a beneficia de aprecierea valorii ✓ Înțelegi că randamentul net real din chirii este modest (2-4%), dar câștigul vine și din creșterea valorii proprietății ✓ Ai diversificat deja economiile (nu pui toate ouăle în același coș)

Investiția în imobiliare NU este ideală dacă:

✗ Ai nevoie de lichiditate rapidă (imobiliarele sunt investiții greu de vândut rapid) ✗ Nu poți suporta volatilitatea pieței sau perioadele dificile ✗ Cauți randamente mari pe termen scurt (există alternative mai profitabile pentru orizonturi sub 5 ani) ✗ Nu ai timp sau răbdare să gestionezi proprietatea ✗ Ți-ar afecta semnificativ bugetul o cheltuială neprevăzută de 5.000-10.000 euro

Concluzie: strategia inteligentă pentru 2026

Investițiile imobiliare în România în 2026 oferă în continuare oportunități, dar nu sunt soluția magică pentru toată lumea. Randamentul net real din chirii este modest (2-4%), iar adevăratul câștig vine din aprecierea valorii proprietății pe termen lung și din efectul de levier al creditului ipotecar (dacă este folosit inteligent).

Recomandări practice:

1. Cercetează piața local: Randamentele variază enorm între cartiere, nu doar între orașe. Un apartament în zona Timpuri Noi din București poate avea randament diferit de unul în Drumul Taberei.
2. Calculează realist: Folosește scenarii pesimiste în calculele tale. Presupune cheltuieli mai mari și venituri mai mici decât media pieței.
3. Diversifică: Dacă ai capital pentru mai multe proprietăți, ia în considerare diverse zone sau orașe pentru a reduce riscul.
4. Consultă specialiști: Un consultant fiscal te poate ajuta să optimizezi impozitele, iar un agent imobiliar cu experiență îți poate oferi insight-uri valoroase despre zone cu potențial.
5. Gândește-te la ieșire: Înainte să cumperi, gândește-te cum și când vei vinde. Proprietățile foarte specifice sau în zone izolate sunt mai greu de vândut.

Piața imobiliară românească rămâne una dintre opțiunile solide de investiție pentru cei care înțeleg că este o strategie de lungă durată, nu o schemă rapidă de îmbogățire. Cu cercetare amănunțită, calcule realiste și o perspectivă pe termen lung, poți construi un portofoliu imobiliar care să îți completeze strategia financiară generală.