Piața imobiliară 2026: prețuri, chirii și randament

Pe scurt: în toamna lui 2026, prețurile cerute pentru apartamente stau pe loc. În datele noastre, din august până în octombrie, mediana a crescut cu 1,4% în București și Cluj-Napoca și a rămas practic neschimbată în Sibiu și Timișoara. Randamentul brut din chirie la un apartament cu 2 camere este de aproximativ 6,6% în București, 5,4% în Timișoara, 4,7% în Sibiu și 4,3% în Cluj-Napoca. Merită să investești dacă cumperi la prețul pieței sau sub el, într-un oraș în care chiria acoperă bine prețul, și dacă îți faci calculul pe randamentul net, nu pe speranța că prețurile vor crește.

Cifrele de mai jos vin din anunțurile active pe Imospot, aproximativ 19.000 la nivel național, și din seriile lunare ale Indicelui Imospot. Sunt prețuri cerute, nu prețuri de tranzacție, dar arată direcția pieței lună de lună.

Prețurile imobiliare în 2026: cât costă metrul pătrat

Oraș	August 2026	Septembrie 2026	Octombrie 2026	Variație
Cluj-Napoca	3.225 €/m²	3.258 €/m²	3.269 €/m²	+1,4%
București	2.047 €/m²	2.067 €/m²	2.076 €/m²	+1,4%
Sibiu	1.979 €/m²	1.986 €/m²	1.978 €/m²	0%
Timișoara	1.939 €/m²	1.930 €/m²	1.943 €/m²	+0,2%
Constanța	1.678 €/m²	1.684 €/m²	1.684 €/m²	+0,4%

Mediana prețului cerut pe metru pătrat, apartamente de vânzare, orașele cu cel puțin 100 de oferte în fiecare lună (București: 1.521 de oferte în octombrie; Sibiu: 1.229; Timișoara: 729; Cluj-Napoca: 233; Constanța: 185).

Ce înseamnă: nu vedem o scădere a prețurilor în 2026, dar nici creșterile mari din anii trecuți. Pe trei luni, variațiile sunt sub 1,5%, adică în marja în care se mișcă oferta de la o lună la alta. Cluj-Napoca rămâne de departe cea mai scumpă piață, cu aproape 60% peste București la metrul pătrat.

Mai scad prețurile apartamentelor?

În datele noastre, nu: mediana cerută nu a coborât în niciun oraș mare între august și octombrie. Prețul de tranzacție poate fi mai mic decât cel cerut. Diferența o vezi în timpul pe piață: în București, un apartament de vânzare stă la mijloc de eșantion în jur de 5 luni, iar în Cluj-Napoca în jur de 7 luni; aproape unul din cinci stă peste un an. Anunțurile care stau mult au de obicei un preț peste piață și, deci, loc de negociere. Cifrele pe oraș sunt în timpul pe piață.

Chiriile și randamentul: unde se câștigă din chirie

Am comparat, în fiecare oraș, prețul median cerut pentru un apartament cu 2 camere de vânzare cu chiria mediană cerută pentru un apartament cu 2 camere de închiriat. Randamentul brut înseamnă chiria pe 12 luni împărțită la preț.

Oraș	Preț median, 2 camere	Chirie mediană, 2 camere	Randament brut
București	99.900 €	550 €/lună	6,6%
Timișoara	99.900 €	450 €/lună	5,4%
Arad	89.900 €	400 €/lună	5,3%
Sibiu	99.900 €	395 €/lună	4,7%
Cluj-Napoca	168.800 €	600 €/lună	4,3%

Eșantioane: București 600 de apartamente de vânzare și 586 de închiriat; Sibiu 581 și 347; Timișoara 397 și 249; Cluj-Napoca 118 și 378; Arad 127 și 67. În Constanța, calculul dă tot în jur de 6%, dar pe doar 34 de chirii; îl tratăm ca orientativ.

Teza care iese din date: cel mai scump oraș nu e cel mai bun pentru chirie. În Cluj-Napoca chiria e cea mai mare, dar prețul e atât de sus încât randamentul e cel mai mic dintre marile orașe. În București, la același preț ca în Sibiu sau Timișoara, chiria e cu 100–150 € mai mare pe lună.

De la randamentul brut la cel net

Din randamentul brut se scad:

impozitul pe chirie: pentru veniturile din 2026 revine deducerea forfetară de 20%, deci impozitul de 10% se aplică la 80% din chirie, adică 8% efectiv. Declarația unică se depune până la 25 mai a anului următor;
CASS de 10%, doar dacă veniturile din afara salariului ajung la cel puțin 6 salarii minime pe an;
lunile fără chiriaș, reparațiile, mobilarea și asigurarea;
impozitul pe clădire, care a crescut din 2026: valoarea impozabilă pentru o clădire din beton sau cărămidă cu utilități e de 2.677 lei/m², iar cota o stabilește primăria, între 0,08% și 0,2%.

La un randament brut de 6,6%, impozitul pe chirie îl reduce la aproximativ 6,1%, iar o lună fără chiriaș pe an și un fond de reparații îl duc spre 5%. La 4,3% brut, ca în Cluj, randamentul net coboară spre 3%, deci investiția se justifică mai ales prin creșterea valorii, nu prin chirie.

Ce trebuie să știi ca proprietar: contractul de închiriere se înregistrează la ANAF în 30 de zile de la semnare, iar chiriașul trebuie să primească o copie a certificatului energetic. Detaliile sunt în ghidul despre contractul de închiriere în 2026.

Ce s-a schimbat în 2026 și contează pentru investitor

TVA de 21% la toate locuințele noi de la 1 octombrie 2026, după ce cota tranzitorie de 9% a expirat pe 30 septembrie. La cumpărarea de la dezvoltator, TVA-ul e în preț.
Impozitul la revânzare: 3% dacă vinzi în primii 3 ani, 1% după aceea. Pentru o investiție pe termen scurt, pragul de 3 ani face diferența. Calculul e în articolul despre taxele la vânzare-cumpărare.
Creditul: IRCC este 5,57% pentru octombrie–decembrie 2026, stabil față de trimestrul anterior. Dacă deții deja o locuință, avansul minim urcă la 25% pentru un credit în lei și la 35% pentru un credit în euro cu venit în lei. Simulează rata în calculatorul de credit ipotecar.
Impozitarea locuințelor la valoarea de piață nu se aplică de la 1 ianuarie 2027, potrivit declarațiilor din 19 octombrie 2026 ale ministrului interimar de finanțe.

Cum alegi o investiție: cinci verificări

Prețul față de zonă. Compară cu mediana cartierului și cere o estimare VerifImo. Profitul se face la cumpărare: fiecare 5% plătit peste piață îți mănâncă un an de chirie.
Chiria reală din zonă, nu cea promisă. Uită-te la chiriile cerute pentru același număr de camere în același cartier, în ghidurile pe oraș: București, Cluj-Napoca, Timișoara, Sibiu.
Cât stau ofertele pe piață. Dacă revânzarea durează 7 luni în medie, banii tăi sunt blocați la fel de mult.
Clasa energetică și anul blocului. Chiriașii plătesc mai mult pentru cheltuieli mici iarna, iar blocurile noi se închiriază mai repede.
Costul total: notar, intabulare, mobilare, impozite, luni fără chiriaș. Fără ele, orice randament arată bine pe hârtie.

Unde se găsesc apartamentele cu cel mai bun raport preț–chirie

În ghidurile de oraș am făcut aceleași calcule pe cartiere și pe vechimea blocului. Câteva concluzii din ele: Galați are unul dintre cele mai mari randamente din țară; în Otopeni, metrul pătrat de închiriat e printre cele mai scumpe; iar în Timișoara și Giroc prețurile sunt aproape egale, dar chiria e mai mică în Giroc. Le găsești pe toate în ghidurile de oraș.

Întrebări frecvente

Merită să cumperi un apartament în 2026? Pentru locuit, da, dacă găsești un preț la nivelul pieței: prețurile cerute stau pe loc, deci nu există presiunea de a cumpăra repede. Pentru investiție, merită acolo unde randamentul net din chirie rămâne peste 4–5%, cum e cazul în București și Timișoara.

Scad prețurile apartamentelor în 2026? În datele noastre, nu. Între august și octombrie 2026, mediana prețului cerut a crescut ușor în București și Cluj-Napoca (+1,4%) și a rămas pe loc în Sibiu și Timișoara. Prețurile finale de tranzacție pot fi mai mici decât cele cerute.

Cât este prețul pe metru pătrat în 2026? În octombrie 2026, mediana cerută pentru apartamente este de 3.269 €/m² în Cluj-Napoca, 2.076 €/m² în București, 1.978 €/m² în Sibiu și 1.943 €/m² în Timișoara.

Unde e cel mai mare randament din chirie? Dintre marile orașe, în București: aproximativ 6,6% brut la un apartament cu 2 camere. Cel mai mic e în Cluj-Napoca, aproximativ 4,3%.

Cât impozit plătesc pe chirie în 2026? 10% aplicat la 80% din chiria încasată, adică 8% efectiv, pentru că deducerea forfetară de 20% revine pentru veniturile din 2026. Se poate adăuga CASS, dacă veniturile din afara salariului depășesc pragul de 6 salarii minime.

Ce previziuni sunt pentru piața imobiliară în 2027? Nu publicăm previziuni de preț. Ce se știe: TVA-ul la locuințele noi rămâne 21%, IRCC e stabil în jur de 5,6%, iar impozitarea la valoarea de piață nu începe pe 1 ianuarie 2027. Evoluția lunară o urmărim în Indicele Imospot.

E mai bine să cumpăr nou sau vechi pentru închiriere? Blocurile noi se închiriază de regulă mai scump și cer mai puține reparații, dar au prețul cu TVA de 21% inclus. Blocurile vechi din cartiere centrale pot avea un randament mai bun dacă prețul de cumpărare e mic. Compară pe cartier, nu pe oraș.

Actualizat la 25 octombrie 2026, cu date din anunțurile active pe Imospot și din seriile lunare ale Indicelui Imospot (august–octombrie 2026). Regulile fiscale sunt din Codul fiscal în vigoare. Nu este un sfat de investiții.