Contract de închiriere apartament în 2026: clauze obligatorii, model și înregistrarea la ANAF

Model de contract de închiriere: structura pe articole

Dacă ai căutat un „contract de închiriere apartament model”, structura de mai jos îți arată ce capitole trebuie să aibă. Folosește-o ca listă de control pentru orice model ai găsit, nu ca formular de completat orbește.

1. Părțile contractante, cu datele complete ale fiecăruia.
2. Obiectul contractului: locuința, dotările și anexele (inventar, fotografii, proces-verbal, certificat energetic).
3. Durata și condițiile de prelungire.
4. Chiria: suma, moneda, cursul, scadența, contul, eventuala indexare și penalitățile de întârziere.
5. Garanția: suma, păstrarea, cazurile de reținere și termenul de restituire.
6. Utilitățile și întreținerea: cine plătește ce și cum se predau indexurile.
7. Obligațiile proprietarului: reparațiile, termenele de intervenție, accesul în locuință.
8. Obligațiile chiriașului: folosirea locuinței, reparațiile mărunte, numărul de locatari, animalele, fumatul, subînchirierea.
9. Modificări și îmbunătățiri aduse locuinței.
10. Încetarea contractului: preavizul, motivele de reziliere, predarea la final.
11. Înregistrarea la ANAF și, dacă e cazul, desemnarea coproprietarului care o face.
12. Litigii: încercarea de rezolvare amiabilă, apoi instanța competentă.
13. Semnături, data și numărul de exemplare.

Clauzele care cer cea mai mare atenție

Chiria, moneda și indexarea

Chiria în euro, plătită în lei la cursul BNR din ziua plății, e o formulă frecventă și legală. Scrie explicit care curs se folosește și din ce zi, altfel apar discuții la fiecare plată.

Indexarea e legală doar dacă e scrisă în contract. Fără o asemenea clauză, chiria rămâne cea din contract pe toată durata lui. Dacă o accepți, cere o formulă previzibilă: o dată pe an, după indicele prețurilor de consum publicat de INS, cu un plafon convenit. „Proprietarul poate mări chiria oricând” nu e o clauză pe care să o semnezi.

Penalitățile de întârziere sunt și ele negociabile. Pune-le la un nivel rezonabil și spune de la ce zi curg; o penalitate disproporționată creează mai multe conflicte decât rezolvă.

Garanția: suma, păstrarea și restituirea

Codul civil nu stabilește cât trebuie să fie garanția și nici în cât timp se restituie. Tocmai de aceea, tot ce contează trebuie să fie scris în contract. Practica pe care o recomandăm:

• o sumă de una sau două chirii lunare, plătită prin transfer bancar sau cu chitanță;
• o listă închisă a situațiilor în care se poate reține din ea: chirie neplătită, utilități restante, stricăciuni dovedite față de procesul-verbal de la intrare;
• un termen concret de restituire după predarea cheilor, de exemplu 15–30 de zile, ca să apuce să vină ultimele facturi;
• obligația proprietarului de a justifica în scris orice reținere, cu facturi sau devize;
• precizarea că garanția nu ține loc de ultima chirie, dacă nu vă înțelegeți altfel.

Uzura normală nu se scade din garanție. Codul civil îi cere chiriașului să predea locuința în starea în care a primit-o, cu excepția a ceea ce s-a deteriorat din cauza vechimii (art. 1.821).

Utilitățile și întreținerea

E sursa numărul unu de conflicte, așa că detaliază totul: ce intră în chirie (de obicei nimic sau doar fondul de reparații), ce plătește chiriașul la consum (curent, gaz, apă, internet, întreținerea lunară) și ce rămâne la proprietar. Notează în procesul-verbal indexurile de la intrare și la ieșire și stabilește dacă facturile se mută pe numele chiriașului sau rămân pe numele proprietarului și se decontează lunar.

Reparațiile și termenele de intervenție

Regula din lege e simplă: reparațiile mari sunt ale proprietarului, cele de întreținere curentă ale chiriașului. Contractul o face aplicabilă: enumeră exemple (instalații, centrală, acoperiș, infiltrații la proprietar; becuri, garnituri, sifoane la chiriaș) și stabilește în câte zile intervine proprietarul după ce a fost anunțat în scris. Defecțiunile produse prin folosire greșită rămân în sarcina chiriașului.

Accesul proprietarului în locuință

Proprietarul are dreptul să verifice locuința la intervale rezonabile și să o arate cumpărătorilor sau viitorilor chiriași (art. 1.804), dar nu oricând și nu fără acord. Scrie concret: cu ce preaviz (de exemplu 48 de ore), cât de des și cum se procedează în caz de urgență, cum ar fi o inundație sau o scurgere de gaz.

Cine locuiește în apartament

Dacă un cuplu sau un grup de colegi închiriază împreună, treceți-i pe toți în contract. Codul civil prevede că persoanele care locuiesc împreună cu chiriașul răspund solidar cu acesta pentru obligațiile din contract (art. 1.832). Pentru grupuri, stabilește și ce se întâmplă când unul pleacă: rămân ceilalți obligați sau aduc un înlocuitor acceptat de proprietar.

Animalele, fumatul și modificările

Animalele și fumatul se reglementează prin contract, deci trebuie să fie scrise explicit: interzise, permise sau permise cu condiții (de exemplu, o curățenie profesională la plecare). La modificări, Codul civil spune că proprietarul poate păstra lucrările făcute de chiriaș, iar dacă acestea s-au făcut fără acordul lui, poate cere readucerea locuinței la starea inițială (art. 1.823). De aceea, orice vopsit, montaj sau găurire în afara celor convenite se face cu acord scris.

Vânzarea apartamentului în timpul contractului

Aici circulă cele mai multe mituri. Chiriașul nu are prin lege un drept de preempțiune la cumpărare; legea îi dă doar un drept de preferință, la condiții egale, la încheierea unui nou contract de închiriere (art. 1.828). Un drept de prioritate la cumpărare poate exista doar dacă îl treceți în contract.

La vânzare, contractul îl obligă pe cumpărător numai în anumite condiții. Pentru un apartament înscris în cartea funciară, dreptul chiriașului e opozabil noului proprietar dacă închirierea a fost notată în cartea funciară (art. 1.811). Dacă părțile au convenit că locațiunea încetează la vânzare, chiriașul rămâne totuși protejat pe un preaviz dublu față de cel de denunțare (art. 1.812). Dacă vrei siguranță pe termen lung, discută notarea contractului în cartea funciară. Pentru proprietarul care vinde, costurile tranzacției sunt explicate în ghidul taxelor la vânzare-cumpărare în 2026.

Clauze nescrise sau dezechilibrate: ce scoți din contract

Codul civil declară nescrise (adică fără niciun efect, chiar dacă le-ai semnat) câteva clauze din contractele de închiriere a locuințelor (art. 1.826 și art. 1.825):

• obligația chiriașului de a încheia o asigurare cu un asigurător impus de proprietar;
• răspunderea solidară a chiriașilor din apartamente diferite ale aceluiași bloc pentru stricăciunile de la părțile comune;
• obligația chiriașului de a plăti în avans sume pentru reparații stabilite doar pe estimările proprietarului;
• dreptul proprietarului de a reduce sau suprima, fără o contraprestație echivalentă, ce s-a obligat să ofere;
• orice clauză care îl împiedică pe chiriaș să denunțe contractul pe durată determinată cu preaviz de 60 de zile.

Alte clauze nu sunt nescrise prin lege, dar sunt dezechilibrate și merită negociate: „chiriașul suportă toate reparațiile, indiferent de natura lor”, „garanția nu se restituie dacă chiriașul pleacă înainte de termen”, „proprietarul poate intra oricând pentru verificări”, „chiria se poate mări oricând”.

Predarea-primirea: documentul care decide soarta garanției

Procesul-verbal de la intrare e singura comparație corectă de la final. Trebuie să cuprindă:

• starea fiecărei camere: pereți, pardoseli, uși, ferestre;
• inventarul mobilierului și al electrocasnicelor, cu starea fiecăruia;
• fotografii datate, pe camere și pe defectele deja existente;
• indexurile la curent, gaz și apă;
• numărul de chei predate;
• semnăturile ambelor părți, în două exemplare.

La plecare, se întocmește un proces-verbal de ieșire cu aceeași structură. Diferența dintre cele două, documentată, e baza oricărei rețineri din garanție.

Certificatul energetic la închiriere

Legea 372/2005 îl obligă pe proprietar să pună la dispoziția viitorului chiriaș o copie a certificatului de performanță energetică înainte de semnarea contractului (art. 22). La înregistrarea contractului la ANAF, proprietarul depune o copie a certificatului, iar anunțul de închiriere trebuie să afișeze indicatorii energetici din certificat (art. 24). Dacă nu ai certificatul, îl obții de la un auditor energetic atestat înainte să publici anunțul.

Înregistrarea contractului la ANAF în 2026

Proprietarul care obține venit din chirie are obligația să înregistreze contractul la ANAF în cel mult 30 de zile de la semnare, iar orice modificare ulterioară tot în 30 de zile de la producerea ei (Codul fiscal, art. 83 alin. 5). Atenție: înregistrarea nu se face prin Declarația unică (formularul 212). Pașii sunt:

1. Se semnează contractul și anexele, inclusiv copia certificatului energetic.
2. Proprietarul completează formularul C168, cererea de înregistrare a contractelor de locațiune, disponibil pe anaf.ro la Servicii online, Declarații electronice.
3. Îl depune în cel mult 30 de zile, online prin Spațiul Privat Virtual (SPV) sau la registratura organului fiscal, împreună cu o copie a contractului și a certificatului energetic.
4. Dacă apartamentul are mai mulți proprietari, contractul îl desemnează pe cel care face înregistrarea.
5. La orice modificare (chirie, durată, părți) sau la încetarea înainte de termen, proprietarul depune din nou C168, bifând modificarea sau încetarea.
6. Venitul se declară separat, anual, prin Declarația unică, până la 25 mai a anului următor.

Înregistrarea nu are taxă. Chiriașul nu are obligația de a înregistra contractul, dar e în interesul lui să ceară dovada.

De ce contează înregistrarea pentru amândoi

Contractul e valabil și neînregistrat, dar înregistrarea îi dă putere în plus. Un contract sub semnătură privată înregistrat la organul fiscal e titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1.798 Cod civil), deci proprietarul nu mai are nevoie de un proces ca să recupereze chiria neplătită. Pentru un contract pe durată determinată, e titlu executoriu și pentru predarea locuinței la expirare (art. 1.809). Chiriașul are, la rândul lui, un document cu dată sigură, care dovedește condițiile convenite.

Ce impozit plătește proprietarul pe chirie în 2026

Pentru venitul din 2026 revine deducerea forfetară de 20%: impozitul de 10% se aplică la 80% din chiria anuală, deci un impozit efectiv de 8% (Codul fiscal, art. 84). Nu există un plafon sub care impozitul să fie zero. Dacă chiria e stabilită în euro, venitul se calculează la cursul mediu anual comunicat de BNR.

Exemplu: la o chirie de 600 € pe lună, venitul brut anual e de 7.200 €, iar impozitul e de 8%, adică 576 € pe an. Pe lângă impozit, se datorează CASS de 10% numai dacă totalul veniturilor din afara salariului ajunge la cel puțin 6 salarii minime pe an. Totul se declară și se plătește prin Declarația unică, până la 25 mai 2027 pentru venitul din 2026. Cât produce net un apartament închiriat calculăm în articolul Merită să investești în imobiliare în 2026?.

Ce asigurare îți trebuie dacă dai apartamentul în chirie

• Polița obligatorie PAD, prevăzută de Legea 260/2008, acoperă cutremurul, inundația și alunecarea de teren. E obligația proprietarului, indiferent dacă locuința e închiriată.
• O poliță facultativă, pe care o alegi tu, poate acoperi și incendiul, avariile de apă, bunurile din apartament și răspunderea civilă față de vecini, de exemplu dacă îi inunzi pe cei de dedesubt. Pentru un apartament mobilat și închiriat, e asigurarea care contează cel mai mult în practică.
• Chiriașul își poate asigura propriile bunuri. Contractul poate prevedea că are o asigurare, dar nu îl poate obliga să o încheie la un asigurător impus de proprietar (art. 1.826).

Lista de verificare înainte de semnare

• Ai văzut actul de proprietate și un extras de carte funciară recent, iar numele proprietarului coincide cu cel din contract.
• Toți adulții care locuiesc în apartament apar în contract.
• Chiria, moneda, cursul, scadența și contul sunt scrise clar.
• Garanția are sumă, cazuri de reținere și termen de restituire.
• Utilitățile și reparațiile sunt împărțite explicit.
• Preavizul și motivele de reziliere sunt clare pentru ambele părți.
• Procesul-verbal, inventarul și fotografiile sunt anexate.
• Ai primit o copie a certificatului energetic.
• Știți cine depune C168 și când (în 30 de zile).
• Garanția și chiria se plătesc prin bancă sau cu chitanță.

Semnale de alarmă

Pentru chiriaș: proprietarul refuză să arate actul de proprietate, cere bani înainte de vizionare, insistă pe plăți cash fără chitanță, nu vrea proces-verbal sau prețul e mult sub ce vezi pentru apartamente similare. Ca să compari, verifică chiriile medii pe cartiere în ghidurile noastre pentru București și Cluj-Napoca.

Pentru proprietar: chiriașul refuză să se identifice sau să semneze un contract scris, nu acceptă procesul-verbal ori vrea să plătească sume mari în numerar, fără urmă.

Dacă ești la etapa căutării, găsești oferte actuale la apartamente de închiriat în București și apartamente de închiriat în Cluj-Napoca. Specificul fiecărui oraș îl găsești în ghidul pentru chiria în București în 2026 și în ghidul pentru chiria în Cluj-Napoca.

Întrebări frecvente

Ce clauze sunt obligatorii într-un contract de închiriere? Juridic, contractul există din momentul în care părțile s-au înțeles asupra locuinței și chiriei (art. 1.781 Cod civil). Ca să te protejeze, mai trebuie să cuprindă durata, garanția, împărțirea utilităților și a reparațiilor, preavizul și procesul-verbal de predare-primire, plus copia certificatului energetic.

Ce drepturi am ca chiriaș în România? Ai dreptul la folosința liniștită a locuinței, la reparațiile mari făcute de proprietar, la vizite doar la intervale rezonabile, la denunțarea contractului pe durată determinată cu preaviz de 60 de zile și la evacuare doar pe baza unei hotărâri judecătorești, dacă legea nu prevede altfel (Codul civil, art. 1.786–1.789, 1.804, 1.825, 1.831).

Ce fac legal dacă proprietarul nu îmi returnează garanția? Trimite-i o notificare scrisă cu suma, contul și un termen, plus copia procesului-verbal de ieșire. Dacă nu plătește și nu justifică reținerile, te poți adresa judecătoriei; pentru sume mici, Codul de procedură civilă are procedura simplificată a cererii de valoare redusă (art. 1.025 și următoarele). Contractul, procesele-verbale și dovada plății garanției sunt probele de care ai nevoie.

Am apartament dat în chirie, ce fel de asigurare îmi trebuie? Polița PAD e obligatorie pentru orice locuință (Legea 260/2008). Pentru un apartament închiriat merită și o poliță facultativă care acoperă avariile de apă, incendiul, bunurile și răspunderea civilă față de vecini.

Există un contract de închiriere model de la ANAF, în PDF? ANAF nu impune un model de contract. Ce găsești pe anaf.ro este formularul C168, cererea de înregistrare a contractului, pe care proprietarul o depune în 30 de zile de la semnare.

Contractul de închiriere se înregistrează cu Declarația 212? Nu. Contractul se înregistrează cu formularul C168, în 30 de zile de la semnare sau modificare. Declarația unică (212) e declarația anuală a venitului din chirie, depusă până la 25 mai a anului următor.

Care sunt obligațiile proprietarului față de chiriaș? Să predea locuința cu toate accesoriile, în stare de folosință, să facă reparațiile mari, să nu tulbure folosința, să pună la dispoziție copia certificatului energetic și să înregistreze contractul la ANAF.

Trebuie autentificat la notar contractul de închiriere? Nu. Contractul sub semnătură privată e valabil, iar după înregistrarea la ANAF devine titlu executoriu pentru plata chiriei, la fel ca unul autentic (art. 1.798 Cod civil).

Informațiile sunt verificate la 25 octombrie 2026, după Codul civil (art. 1.777–1.835, pe legislatie.just.ro), Codul fiscal (art. 83–84, în forma modificată prin Legea 239/2025), Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor (art. 22 și 24), Legea 260/2008 și materialele informative ANAF despre formularul C168.