Cum cumperi primul tău apartament în București în 2026: ghid pas cu pas, de la buget la cheie în mână

Pasul 2. Apartament nou sau vechi?

Nu există un răspuns universal, dar datele noastre din București arată unde e diferența de preț. În ghidul apartamentelor din București am împărțit ofertele după anul construcției:

• apartamentele din blocurile de după 2015 (fără zona Militari Residence, care trage media în jos prin numărul mare de garsoniere ieftine) se cer în jur de 2.795 €/m²;
• cele din blocurile dinainte de 1990, în jur de 1.998 €/m², deci cu circa 40% mai puțin;
• blocurile din 1990–2014 se cer practic la fel ca blocurile noi, în jur de 2.783 €/m².

Un apartament nou are instalații noi, izolație și, de regulă, un consum mai mic de energie. Pe de altă parte, plătești TVA de 21%, multe proiecte sunt la marginea orașului, iar dacă blocul e încă în construcție, depinzi de dezvoltator. Ofertele din blocuri construite din 2022 încoace sunt adunate pe pagina de apartamente noi din București.

Un apartament vechi e în zone cu infrastructură existentă și are un preț pe metru mai mic, fără TVA. În schimb, cere verificări suplimentare: instalațiile, izolația și, la București, încadrarea blocului într-o clasă de risc seismic. Lista clădirilor expertizate și încadrate în clase de risc seismic e publicată de Primăria Municipiului București. Verific-o înainte de orice avans, nu după.

Indiferent de alegere, certificatul de performanță energetică îți spune clasa energetică a locuinței. Vânzătorul e obligat să-ți dea o copie a lui înainte de contract (Legea 372/2005, art. 22), iar anunțul trebuie să afișeze indicatorii energetici.

Pasul 3. Creditul: avansul și cât te poate împrumuta banca

Avansul minim

Regulamentul BNR nr. 17/2012 stabilește valoarea maximă a creditului ca procent din valoarea locuinței. Pentru prima locuință, avansul minim e:

• 15% la un credit în lei;
• 20% la un credit în euro, dacă ai venituri în euro;
• 25% la un credit în euro, dacă ai venituri în lei.

Dacă deții deja o locuință, fiecare prag crește cu 10 puncte procentuale. Prin programul Noua Casă, avansul coboară la 5% pentru locuințe de până la 70.000 € și la 15% pentru locuințe noi între 70.001 și 140.000 € (OUG 60/2009). Condițiile complete și câte apartamente intră în plafoane sunt în ghidul pentru prima casă.

Gradul de îndatorare și IRCC

Ratele tuturor creditelor tale nu pot depăși 40% din venitul net. Dacă nu deții și nu ai deținut nicio locuință și cumperi una în care vei locui, pragul e de 45% (Regulamentul BNR 17/2012, art. 19). La un venit net de 6.000 lei, rata maximă e deci de 2.400 lei, respectiv 2.700 lei.

La creditele ipotecare în lei cu dobândă variabilă, dobânda e legată de IRCC. Pentru trimestrul 4 din 2026, IRCC este de 5,57%. Când indicele crește, rata ta crește la următoarea recalculare. Înainte să semnezi, cere băncii simularea ratei la un IRCC mai mare cu unul sau două puncte și verifică dacă o poți plăti. Suma pe care o poți împrumuta și rata lunară le calculezi în calculatorul de credit ipotecar.

Pasul 4. Verifică prețul și apartamentul înainte de orice avans

Începe cu prețul. Compară prețul cerut cu mediana cartierului, pe același număr de camere. Pentru o estimare rapidă folosește VerifImo pentru București, care calculează valoarea din anunțuri comparabile din zonă. Al doilea reper e timpul pe piață: un anunț care stă de mult peste mediana orașului are, de regulă, loc de negociere.

Apoi apartamentul. La vizionare uită-te după umezeală și fisuri, verifică tabloul electric, țevile, presiunea apei și centrala, dacă există. Întreabă dacă s-au făcut modificări interioare (pereți demolați, bucătărie mutată, balcon închis) și dacă există acte pentru ele. Dacă iei credit, nu plăti un avans mare înainte să știi ce valoare dă evaluatorul băncii: banca finanțează în funcție de evaluare, nu de prețul negociat.

La final, actele. Cere extrasul de carte funciară de informare și verifică trei lucruri: că apartamentul e cel pe care l-ai văzut, că proprietarul înscris e persoana cu care negociezi și ce sarcini există (ipoteci, sechestre, litigii notate). Lista completă de verificări e în ghidul cum verifici un apartament înainte să cumperi, iar actele pe care trebuie să le aibă vânzătorul sunt în articolul despre actele necesare la vânzarea unui apartament în 2026.

Pasul 5. Antecontractul: ce scrie în el și cum numești banii

Când v-ați înțeles pe preț, înțelegerea se pune în scris printr-o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract). Nu e obligatoriu să o faci la notar, dar promisiunea autentică se poate nota în cartea funciară (Codul civil, art. 906), iar onorariul notarial minim e de 1% din suma plătită, minimum 230 de lei.

În antecontract trebuie să apară prețul și moneda, suma plătită acum și natura ei, data-limită a contractului final, cine plătește costurile, ce se întâmplă dacă banca nu aprobă creditul și cum se stinge ipoteca existentă, dacă e cazul.

Natura banilor contează. Dacă nu scrie altfel, banii dați la promisiune sunt avans din preț (Codul civil, art. 1.670). Dacă i-ați numit arvună confirmatorie (art. 1.544), cel care a dat-o și se retrage o pierde, iar cel care a primit-o și se retrage o restituie dublu. Diferențele și formulările sunt explicate pe larg în ghidul despre cumpărarea fără agent. Dacă vânzătorul refuză apoi nejustificat să semneze contractul final, poți cere instanței o hotărâre care ține loc de contract, în termen de 6 luni de la data la care trebuia încheiat (art. 1.669).

Dacă blocul e încă în construcție

La cumpărarea de la dezvoltator, verificările se mută pe teren și pe proiect: cine e proprietarul terenului în cartea funciară, dacă terenul e ipotecat în favoarea unei bănci, ce autorizație de construire există și ce termen de predare se trece în contract. Cere ca promisiunea să fie autentică și notată în cartea funciară și leagă plățile de stadiul lucrărilor, nu de calendar.

Pasul 6. Ziua semnării la notar

Vânzarea unui apartament se face obligatoriu în formă autentică, la notar; altfel contractul e nul (Codul civil, art. 1.244). Dacă iei credit, în aceeași zi se semnează și contractul de ipotecă.

Notarul cere extrasul de carte funciară pentru autentificare, verifică certificatul de atestare fiscală al vânzătorului, reține impozitul vânzătorului (1% sau 3%, în funcție de cât timp a deținut apartamentul) și trimite cererea de intabulare pe numele tău. Certificatul vânzătorului e o cerință veche a Codului de procedură fiscală (art. 159). Din 25 februarie 2026, prin OUG 7/2026, și tu, ca cumpărător, trebuie să nu ai datorii la bugetul local al localității unde ai domiciliul. Situația se dovedește cu certificat de atestare fiscală sau prin verificare electronică, iar contractul încheiat fără aceste verificări e nul de drept. Plătește-ți impozitele locale la zi înainte de programarea la notar.

Tu vii cu actul de identitate (și al soțului sau al soției, dacă cumpărați împreună), dovada plății avansului și, la credit, documentele de la bancă. După semnare, verifică peste câteva zile că apari ca proprietar în cartea funciară, preia contoarele cu indexurile trecute într-un proces-verbal și mută contractele de utilități pe numele tău.

Primul apartament ca investiție

Dacă primul apartament e cumpărat ca să-l închiriezi, două reguli schimbă calculul:

• Avansul. Noua Casă e doar pentru cine nu deține o locuință (sau deține una sub 50 m², necumpărată prin program) și o cumpără ca să locuiască în ea. La un credit obișnuit, avansul minim e de 15% în lei dacă e prima ta locuință, dar urcă la 25% dacă deții deja una.
• Randamentul. Calculele noastre din ghidul apartamentelor din București arată un randament brut de circa 7% la garsoniere, 5,9% la apartamentele cu 2 camere și 4,5% la cele cu 3 camere. Din veniturile pe 2026, impozitul pe chirie e efectiv de 8% din chiria încasată (10% aplicat la 80% din chirie). Se mai scad lunile fără chiriaș și reparațiile.

Greșelile care costă cel mai mult la prima achiziție

• Avans dat înainte de verificarea cărții funciare, „ca să nu-l ia altcineva”.
• Bugetul fără costuri: notarul, intabularea, evaluarea, asigurarea și amenajarea, adunate, schimbă suma de care ai nevoie.
• Neclaritatea despre TVA la apartamentele noi. Din octombrie 2026, cota e 21% pentru toate.
• Antecontractul fără termene și fără clauză pentru refuzul creditului.
• Riscul seismic neverificat la blocurile vechi din București.
• Utilitățile neverificate la blocurile noi: întreabă distribuitorii de gaz, apă și energie dacă blocul e racordat sau când va fi.

Întrebări frecvente

Cum cumperi un apartament fără agent? Faci singur ce face de obicei agentul: cauți ofertele, compari prețul cu mediana zonei, verifici extrasul de carte funciară și negociezi. Antecontractul și contractul final le faci la notar. Pașii, cu articolele din Codul civil, sunt în ghidul cum cumperi un apartament fără agent.

Cum să cumperi un apartament: care sunt pașii, pe scurt? Îți stabilești bugetul cu tot cu costuri, iei o pre-aprobare de credit, alegi apartamentul și verifici prețul și actele. Semnezi un antecontract cu termene clare, obții creditul, apoi semnezi contractul final la notar, care trimite cererea de intabulare pe numele tău.

Ce acte sunt necesare la vânzarea unui apartament în 2026? Vânzătorul aduce actul de identitate, actul de proprietate, documentația cadastrală, certificatul de atestare fiscală, certificatul de performanță energetică și, de regulă, adeverința de la asociația de proprietari. Extrasul de carte funciară pentru autentificare îl cere notarul. Lista completă e în articolul despre actele necesare la vânzarea unui apartament.

Apartament nou sau vechi: ce merită în București în 2026? Un apartament din blocurile de după 2015 se cere în jur de 2.795 €/m², cu circa 40% peste unul dintr-un bloc dinainte de 1990 (1.998 €/m²). La cel nou plătești TVA de 21%, dar ai instalații și izolație noi. La cel vechi plătești mai puțin pe metru, dar verifici instalațiile și riscul seismic.

Cât avans îți trebuie pentru primul apartament? Minimum 15% la un credit în lei, 20% la un credit în euro cu venit în euro și 25% la un credit în euro cu venit în lei. Prin Noua Casă, avansul e de 5% până la 70.000 € și de 15% pentru locuințele noi între 70.001 și 140.000 €.

Cum cumperi primul apartament de investiție? Calculezi randamentul pe chiria reală din zonă, nu pe cea sperată: în București, randamentul brut e de circa 7% la garsoniere și 5,9% la 2 camere. Scazi impozitul pe chirie (efectiv 8%), lunile fără chiriaș și reparațiile. Dacă deții deja o locuință, avansul minim la credit crește cu 10 puncte procentuale.

Cât costă notarul și intabularea la un apartament de 100.000 €? Onorariul notarial minim e de aproximativ 5.811 lei (7.031 lei cu TVA), iar intabularea de circa 801 lei, adică aproape 1,5% din preț în total. Dacă nu conveniți altfel, le plătește cumpărătorul.

Cum știi dacă prețul cerut e corect? Compară prețul pe metru pătrat cu mediana cartierului, pe același număr de camere și pe blocuri de vârstă apropiată, apoi cere o estimare în VerifImo. Dacă anunțul stă de mult peste mediana de 5 luni a Bucureștiului, ai argumente să negociezi.

Informațiile sunt verificate la 25 octombrie 2026, după Codul civil (art. 906, 1.244, 1.544, 1.666, 1.669, 1.670), Legea 161/2026 privind TVA la locuințe, Regulamentul BNR nr. 17/2012, OUG 60/2009 (Noua Casă), Ordinul MJ nr. 177/C/2024 (onorariile notariale), Legea 372/2005 (performanța energetică), Codul de procedură fiscală (art. 159, modificat prin OUG 7/2026), IRCC publicat de BNR pentru trimestrul 4 din 2026 și anunțurile active pe Imospot în București în octombrie 2026.