Prețuri apartamente București 2026 pe zone: sectoare și cartiere

Cât costă un apartament în București în 2026

Un apartament din mijlocul pieței bucureștene costă acum în jur de 125.000 €, adică ceva peste 2.050 €/m². Media orașului ascunde însă o diferență de 1,7 ori între sectoare: metrul pătrat cerut e de 2.833 € în Sectorul 1 și de 1.652 € în Sectorul 6. Între cele două capete stau patru piețe distincte, iar în interiorul fiecăreia diferențele dintre cartiere sunt la fel de mari.

Cifrele din acest ghid sunt calculate din cele 1.856 de apartamente de vânzare active pe Imospot la 25 octombrie 2026, dintre care 1.697 au suprafața completată. Sunt prețuri cerute în anunțuri, nu prețuri de tranzacție. Am folosit peste tot mediana, nu media: un penthouse de 1,7 milioane de euro din Herăstrău nu are voie să mute cifra pe care o citește cineva care caută un 2 camere în Berceni.

Prețuri apartamente București pe sectoare

Prețul mediu al unui apartament din Sectorul 1 este de 229.000 €, de aproape trei ori cât în Sectorul 6. Doar o parte din diferență vine din metrul pătrat; restul vine din mărime. Apartamentul median din Sectorul 1 are 78 m², cel din Sectorul 6 are 49 m². În Sectorul 1, aproape jumătate din oferte au 3 camere; în Sectorul 6, aproape trei sferturi sunt garsoniere și apartamente cu 2 camere.

Sectorul 3 este cazul invers față de Sectorul 5. La metru pătrat e mai scump (2.314 față de 1.998 €), dar prețul median e mai mic (120.000 față de 126.501 €), pentru că apartamentele lui sunt mai mici: suprafața mediană este de 59 m², față de 67 m² în Sectorul 5. Pentru aceeași sumă, în Sectorul 5 primești mai mulți metri pătrați.

Intervalul uzual spune cât de omogen e un sector. În Sectorul 4, două treimi din ofertele cu an declarat sunt în blocuri de dinainte de 1990, iar jumătate din apartamente se cer între 1.630 și 2.389 €/m². În Sectorul 1, același interval se întinde pe peste 1.300 €/m² (2.388–3.710), pentru că în aceeași statistică intră blocuri vechi și turnuri noi din Pipera. Sectorul 6 are cel mai strâns interval din oraș, dar dintr-un motiv special, explicat mai jos.

Prețuri pe cartiere: unde e scump și unde e ieftin

Am păstrat doar cartierele cu cel puțin 5 oferte cu suprafață și cu anunțuri de la mai mult de o singură agenție. Registrul nostru pune cartierele pe sectoare, iar unele cartiere se întind pe două sau trei sectoare (Centrul Civic apare în patru). Pentru ele am folosit sectorul cu cele mai multe oferte. Chiria este mediana tuturor apartamentelor de închiriat din același cartier.

La vârf, apartamentele de vânzare din Pipera și cele din Herăstrău joacă într-o altă ligă: 4.047, respectiv 4.823 €/m². Pipera e aproape în întregime construcție nouă: 26 din cele 30 de oferte sunt în blocuri din 2024–2025, iar cele mai multe vin de la aceeași agenție. Herăstrăul are cel mai scump metru pătrat din oraș, pe un eșantion mic (13 oferte cu suprafață). Prețul median de 665.000 € descrie apartamente de 137 m², nu un apartament obișnuit.

Floreasca nu apare în tabel pentru că ofertele ei sunt împărțite între sectoarele 1 și 2 (11 în total). Luate împreună, au o suprafață mediană de 70 m² și un preț median de 3.609 €/m², între Centrul Civic și Pipera.

La capătul accesibil stau Rahova (1.677 €/m²), Berceni (1.707 €/m²) și Militari. Berceni are o particularitate: metrul pătrat e printre cele mai ieftine din oraș, dar prețul median, 120.000 €, e peste cel din Titan. Apartamentele din ofertă sunt mari, cu 70 m² suprafață mediană. Dacă vrei să închiriezi acolo, apartamentele de închiriat din Berceni au o chirie mediană de 482 € pe lună (din 12 oferte).

Cișmigiu și Centrul Civic sunt amândouă centrale și au apartamente la fel de mari (79, respectiv 71 m²), dar nu sunt aceeași piață. Centrul Civic cere 2.750 €/m², Cișmigiu 2.108 €/m²: o diferență de peste 600 €/m² între două zone vecine.

De ce Sectorul 6 pare cel mai ieftin: efectul Militari Residence

Militari are 310 apartamente de vânzare, mai multe decât orice sector luat întreg, cu excepția Sectorului 6 din care face parte. 222 dintre ele sunt în zona Militari Residence, la granița de vest a Sectorului 6 cu Chiajna. În tot orașul, zona are 253 de oferte, 14% din apartamentele de vânzare ale Bucureștiului. Le-am identificat după numele zonei din titlu, adresă sau descriere. E un produs omogen: blocuri noi, garsoniere și apartamente de 2 camere, cu o suprafață mediană de 35 m², un preț median de 54.500 € și 1.463 €/m².

Ofertele acestea sunt reale și apar, corect, în apartamentele de vânzare din Militari. Dar, fiind atât de multe și atât de asemănătoare, schimbă tot ce se calculează peste ele:

• Fără zona Militari Residence, mediana Bucureștiului urcă de la 2.053 la 2.252 €/m², cu aproape 10%.
• Fără ea, Sectorul 6 trece de la 1.652 la 2.079 €/m², peste Sectorul 5 (1.998) și Sectorul 4 (1.927). Cel mai ieftin sector la metru pătrat devine Sectorul 4.
• Restul cartierului Militari are 88 de oferte la 2.020 €/m² și un preț median de 121.000 €. E puțin peste Drumul Taberei (1.943 €/m²), nu sub el.

Concluzia practică: Sectorul 6 nu este cel mai ieftin sector din București. Este sectorul cu cea mai mare ofertă ieftină concentrată într-un singur loc. Dacă vrei un apartament vechi în Militari, Drumul Taberei sau Crângași, bugetează în jur de 1.900–2.050 €/m², nu 1.650.

Apartamente noi în București: prețuri și capcana mediei

Luat brut, tabelul pe ani de construcție arată ceva ce pare greșit: apartamentele din blocurile ridicate după 2015 sunt mai ieftine pe metru decât cele dinainte de 1990. Explicația e tot Militari Residence: 250 din cele 566 de oferte din blocuri noi sunt în zona aceea.

Fără efectul de compoziție, imaginea se limpezește. Un apartament nou se cere cu 40% peste unul din blocurile dinainte de 1990 (2.795 față de 1.998 €/m²), dar practic la același preț cu unul din anii 1990–2014 (2.783 €/m²). Prima de preț apare la trecerea de la blocul comunist la orice construcție de după 1990, nu la blocul din ultimii zece ani.

Pe sectoare, regula are o excepție interesantă. În Sectoarele 3 și 4, blocurile din 1990–2014 sunt mai scumpe pe metru decât cele noi: 2.980 față de 2.299 €/m² în Sectorul 3 (63 și 37 de oferte) și 2.981 față de 2.079 €/m² în Sectorul 4 (27 și 40 de oferte). Explicația probabilă e locul. Blocurile din anii '90–2000 stau în zone consolidate, iar ansamblurile noi din aceste sectoare s-au construit mai ales spre margine. În Sectoarele 1 și 2, noul rămâne cel mai scump: 3.625, respectiv 3.405 €/m².

Pagina de apartamente noi din București (blocuri din 2022 încoace) arată de aceea un preț cu 20% sub media orașului. Fără zona Militari Residence, cele 133 de oferte noi rămase au 2.791 €/m² și un preț median de 218.550 €. Mai e un detaliu care contează din octombrie: din 1 octombrie 2026, orice locuință nouă se vinde cu TVA de 21%, iar cota redusă de 9% nu se mai aplică. Întreabă dezvoltatorul dacă prețul din anunț include TVA, pentru că diferența se vede direct în buget.

Un sfert din anunțuri (486) nu declară anul construcției. Le-am lăsat în afara acestui tabel, nu le-am ghicit.

Prețul mediu pe număr de camere

Prețul mediu al unui apartament cu 3 camere în București este, în 2026, de 179.900 €. E formatul cu cea mai mare ofertă (612 anunțuri) și cu cel mai scump metru pătrat: 2.355 €/m², peste garsoniere și peste apartamentele cu 4 camere. Motivul ține de unde se află: aproape 4 din 10 apartamente cu 3 camere de vânzare sunt în Sectoarele 1 și 2 (237 din 612), iar mai mult de jumătate din garsoniere sunt în Sectorul 6. Poți răsfoi direct apartamentele cu 3 camere de vânzare din București.

Saltul de la 2 la 3 camere este de 80.000 €, aproape cât prețul unui 2 camere întreg. Nu e doar camera în plus. E și trecerea de la 51 la 74 m², și de la sectoarele de vest și sud spre cele de nord.

Ce primești cu 100.000 € în fiecare sector

Am luat apartamentele cerute între 90.000 și 110.000 € și ne-am uitat la ce suprafață oferă în fiecare sector. Rezultatul e mai plat decât te-ai aștepta: un apartament cu 2 camere de 50–55 m² peste tot. Sectorul 1 are 13 astfel de oferte, cu 50 m² mediana, iar Sectorul 6 are 49, cu 55 m². Diferența dintre sectoare nu se vede în metri pătrați, ci în cât de mult ai de ales: cu 100.000 € în Sectorul 1 alegi dintr-o duzină de oferte, în Sectoarele 4 și 6 din câteva zeci (38, respectiv 49).

Pe tranșe de preț, oferta orașului se împarte aproape egal. 17% din apartamente sunt sub 70.000 €, 18% între 70.000 și 100.000 €, 24% între 100.000 și 150.000 €, 25% între 150.000 și 250.000 €, iar 16% trec de 250.000 €. Pragul de 70.000 € contează dacă te gândești la programul Noua Casă: până la această valoare poți cumpăra orice locuință, nouă sau veche, cu avans de 5%. Peste el, până la 140.000 €, programul acceptă doar locuințe noi (recepționate cu cel mult 5 ani înainte) sau consolidate, cu avans de 15%. Atenție: jumătate din ofertele de până la 70.000 € (167 din 329) sunt în zona Militari Residence.

Chirie și randament: cât produce un apartament în București

Chiria mediană a unui apartament în București este de 575 € pe lună, calculată din 1.081 de oferte active: 400 € pentru o garsonieră, 550 € pentru 2 camere, 700 € pentru 3 camere. Detaliile pe sectoare și cartiere sunt în ghidul chiriilor din București.

Randamentul brut e chiria pe un an împărțită la prețul de cumpărare. L-am calculat pe același tip de apartament, din prețuri, nu din metri pătrați. Din ambele părți am scos zona Militari Residence, ca să comparăm același produs.

Cea mai interesantă pereche e Sectorul 1 cu Sectorul 2. Un 2 camere costă aproape la fel în ambele (154.000 și 149.500 €), dar în Sectorul 1 se închiriază cu 100 € mai scump pe lună. De aceea Sectorul 2 are cel mai mic randament din oraș, deși nu are cel mai mare preț.

Pe tipuri, regula e cea cunoscută, dar acum are cifre: o garsonieră aduce 7,1% brut (68.000 € și 400 € chirie), un 2 camere 5,9%, un 3 camere 4,5%. Cu cât apartamentul e mai mare, cu atât chiria crește mai încet decât prețul. Din randamentul brut se scad impozitul pe chirie (din veniturile pe 2026, efectiv 8% din chiria încasată), lunile fără chiriaș și reparațiile.

Pentru comparație, ghidul caselor din București arată cealaltă piață a orașului: case cu un preț median de aproape trei ori mai mare, dar cu metrul pătrat construit sub cel al apartamentelor.

Evoluția prețurilor: Indicele Imospot, august–octombrie 2026

Lunar, la începutul fiecărei luni, salvăm o fotografie a pieței în Indicele Imospot. Pentru apartamentele de vânzare din București, seria de până acum arată așa:

Prețul cerut pe metru pătrat a urcat cu 1,0% din august în septembrie și cu 0,4% din septembrie în octombrie, adică 1,4% în două luni. E o piață stabilă, nu una care accelerează: în datele noastre, prețurile cerute în București nu arată în toamna lui 2026 o creștere bruscă.

Mai interesant decât prețul e ce s-a întâmplat cu suprafața. Prețul median a stat pe loc, la 123.000 €, dar suprafața mediană a ofertelor a scăzut de la 65 la 62 m². Pentru aceiași bani, apartamentul tipic din ofertă are cu 3 m² mai puțin.

Indicele se măsoară pe 1 ale lunii și elimină din start valorile imposibile (sub 100 sau peste 15.000 €/m²). De aceea cifra de octombrie (2.076 €/m²) diferă puțin de cea calculată la zi, la 25 octombrie (2.053 €/m²), pe un inventar care între timp a crescut.

Cât durează să vinzi un apartament în București

Jumătate din apartamentele de vânzare active în București sunt pe piață de mai mult de 5 luni (141 de zile), iar 18% de peste un an. Am calculat pe 1.214 oferte, după ce am scos importurile în masă, la care data din anunț arată când a fost încărcat stocul, nu când a intrat pe piață. Cifra măsoară vechimea ofertelor active, nu durata până la vânzare. E totuși un reper util într-o negociere. Bucureștiul stă practic la media țării, unde mediana este de 144 de zile.

Diferențele apar pe segmente. Apartamentele cu 2 camere au cea mai scurtă vechime, 131 de zile. Cele cu 4 camere sau mai multe au o vechime mediană de 409 zile, iar jumătate (51%) sunt pe piață de peste un an. În Sectorul 1, o treime din oferte (33%) au depășit un an. Cu cât apartamentul e mai mare și mai scump, cu atât ai mai mult spațiu de negociere. Vezi comparația cu alte orașe pe pagina Timpul pe piață, iar pentru un apartament anume, estimarea VerifImo pentru București îți spune unde stă prețul cerut față de piață.

Cum am calculat

• Sursa: toate apartamentele active pe Imospot în București (cele 6 sectoare), cu preț în euro, la 25 octombrie 2026: 1.856 de vânzare, dintre care 1.697 cu suprafață, și 1.081 de închiriat. Ofertele vin din peste 30 de surse, agenții și proprietari.
• Toate valorile sunt mediane. Intervalele sunt între percentilele 25 și 75 (la sectoare) sau 10 și 90 (la camere), nu între minim și maxim.
• Sunt prețuri cerute în anunțuri. Prețul final de tranzacție e de regulă mai mic și nu îl publică nimeni la nivel de cartier.
• Tabelul pe sectoare folosește exact baza blocului de piață actualizat zilnic de pe această pagină. Pentru tăieturile pe cartiere, camere, vechime și randament am exclus 13 anunțuri cu erori evidente: chirii trecute la vânzare, suprafețe de sute sau mii de metri pătrați la apartamente de 2–3 camere. Mediana orașului se schimbă cu 4 €/m² după excludere.
• Cartierele intră în tabel de la 5 oferte cu suprafață și doar dacă anunțurile vin de la cel puțin două surse. Cartierele cu o singură agenție au rămas pe dinafară, oricât de multe oferte ar avea.
• Zona Militari Residence e identificată după numele ei în titlu, adresă sau descriere.
• La chirii am exclus ofertele care nu sunt chirii lunare de apartament (spații comerciale și de birouri, regim hotelier, camere pentru muncitori). Randamentul se calculează din prețuri, pe același număr de camere și în același sector.

Întrebări frecvente

Care este prețul mediu pe metru pătrat la apartamente în București? La 25 octombrie 2026, prețul median cerut este de 2.053 €/m², calculat din 1.697 de apartamente de vânzare cu suprafață. Pe sectoare, variază între 1.652 €/m² în Sectorul 6 și 2.833 €/m² în Sectorul 1.

Care este prețul mediu pentru apartamentele din Sectorul 1? Prețul median este de 229.000 €, iar metrul pătrat de 2.833 €, din 251 de oferte active. Apartamentul tipic din Sectorul 1 are 78 m². În Pipera și Herăstrău metrul pătrat trece de 4.000 €.

Cât costă un apartament cu 3 camere în București în 2026? Prețul median este de 179.900 €, din 612 oferte active, iar 8 din 10 oferte se încadrează între 105.000 și 320.000 €. Suprafața mediană este de 74 m², la 2.355 €/m².

Care este suprafața medie a apartamentelor din Sectorul 3? Suprafața mediană a apartamentelor de vânzare din Sectorul 3 este de 59 m², sub media orașului, de 60 m², și mult sub Sectoarele 1 și 2 (78 și 75 m²). De aceea, deși metrul pătrat e de 2.314 €, prețul median rămâne la 120.000 €.

Care este cel mai ieftin sector din București pentru apartamente? La prima vedere, Sectorul 6, cu 1.652 €/m². Dar o mare parte din ofertă vine din zona Militari Residence. Fără ea, Sectorul 6 urcă la 2.079 €/m², iar cel mai ieftin sector devine Sectorul 4, cu 1.927 €/m².

Sunt apartamentele noi mai scumpe decât cele vechi în București? Da, cu aproximativ 40% pe metru pătrat față de blocurile dinainte de 1990: 2.795 față de 1.998 €/m², dacă scoți din calcul zona Militari Residence. Față de blocurile din 1990–2014, diferența e practic zero.

Cât costă chiria lunară în Berceni? Chiria mediană pentru un apartament în Berceni este de 482 € pe lună, din 12 oferte active. E sub media orașului, de 575 €, iar cele mai mici chirii din tabelul nostru sunt în Drumul Taberei (410 €) și Rahova (425 €).

Cât durează să vinzi un apartament în București? Jumătate din apartamentele active sunt pe piață de peste 5 luni, iar 18% de peste un an. Apartamentele cu 2 camere se mișcă cel mai repede. Cele cu 4 camere sau mai multe au o vechime mediană de peste un an.