Apartamente Sibiu 2026: Ghid Complet Prețuri, Zone și Randament Investițional

De ce Sibiu devine tot mai atrăgător pentru investițiile imobiliare

Sibiul s-a transformat într-unul dintre cele mai dinamice piețe imobiliare din România. În ultimii șase ani, prețurile apartamentelor din Sibiu s-au dublat, crescând cu peste 103% și ajungând la 1.921 euro pe metru pătrat în septembrie 2025. Această creștere spectaculoasă plasează orașul printre liderii pieței imobiliare românești, alături de Cluj-Napoca și Brașov.

Ceea ce face Sibiul special nu este doar creșterea prețurilor, ci și motivele din spatele acestei evoluții. Orașul a devenit tot mai atractiv pentru relocare permanentă și investiții în închirieri pe termen scurt, pe fondul dorinței tot mai multor români de a trăi într-un mediu cu acces la natură și calitate superioară a vieții.

În acest articol vei descoperi totul despre apartamentele din Sibiu în 2026: de la prețuri concrete pe fiecare cartier, la calculul randamentului investițional, până la strategii practice de maximizare a profitului din chirii.

Prețuri apartamente Sibiu 2026 - Situația actuală pe cartiere

Prețul mediu general și evoluție

Prețul mediu în Sibiu a ajuns la 1.921 euro pe metru pătrat în septembrie 2025, cu diferențe minime între apartamentele noi și cele vechi. Asta înseamnă că:

• Garsonieră 40 mp: aproximativ 76.840 euro
• Apartament 2 camere (55 mp): aproximativ 105.655 euro
• Apartament 3 camere (75 mp): aproximativ 144.075 euro

În realitate, prețurile variază semnificativ în funcție de cartier, vechimea imobilului și dotări. Să analizăm prețurile pe zone concrete.

Prețuri pe cartiere - Unde merită să investești în Sibiu

Zona Centru și Centru Istoric

• Preț: 2.100 - 2.500 euro/mp
• Apartamente vechi renovate domină piața
• Cerere constantă pentru închirieri pe termen scurt (turism)
• Exemple: apartament 56 mp în zona Centru = 170.000 euro

Cartierul Arhitecților - Calea Cisnădiei

• Preț: 1.900 - 2.100 euro/mp
• Dezvoltări noi moderne, blocuri cu lift
• Ideal pentru familii tinere
• Chirii: 400-495 euro/lună pentru 2 camere
• Proximitate Shopping City Sibiu, Kaufland, Carrefour

Turnișor

• Preț: 1.700 - 1.950 euro/mp
• Zonă în creștere rapidă, foarte căutată
• Prețuri mai accesibile decât media orașului
• Apartament 2 camere (38 mp): 95.000 euro
• Cartier liniștit, ideal pentru închirieri pe termen lung

Țiglari

• Preț: 1.500 - 1.700 euro/mp
• Cea mai accesibilă zonă centrală
• Blocuri mai vechi, dar cu potențial de renovare
• Apartament 2 camere (36 mp): 54.500 euro
• Randament bun la închiriere pentru buget mic

Valea Aurie

• Preț: 1.800 - 2.000 euro/mp
• Cartier verde, liniștit, cu vedere frumoasă
• Dezvoltări recente, ansambluri rezidențiale noi
• Perfect pentru familii
• Proximitate Parcul Belvedere

Strand și zona Mihai Viteazul

• Preț: 1.700 - 1.900 euro/mp
• Zone semi-centrale, bine conectate
• Chirii medii: 400-430 euro pentru 2 camere
• Acces facil la transport în comun

Doamna Stanca și Terezian

• Preț: 1.750 - 1.950 euro/mp
• Cartiere cu blocuri mai noi (2015-2020)
• Infrastructură modernă
• Apartamente spațioase, balcoane mari

Șelimbăr (comună limitrofă)

• Preț: 1.600 - 1.850 euro/mp
• Alternative mai ieftine față de Sibiu
• Ansambluri rezidențiale noi complete
• Apartament 2 camere (48 mp): 96.000 euro
• Chirii competitive: 450-500 euro/lună

Chirii apartamente Sibiu - Cât poți încasa lunar

Piața chiriilor în Sibiu are prețuri accesibile comparativ cu Cluj sau București. Chiria medie pentru o garsonieră este de 300 euro pe lună, iar pentru un apartament cu două camere bugetul necesar pornește de la 420-430 euro lunar.

Prețuri chirii detaliate pe tipuri de apartamente

Garsoniere (30-40 mp):

• Zona semi-centrală: 250-300 euro/lună
• Zona centrală/modernă: 350-400 euro/lună
• Garsoniere noi, zona Arhitecților: 380-420 euro/lună

Apartamente 2 camere (45-55 mp):

• Zone periferice (Țiglari, Turnișor): 350-420 euro/lună
• Zone semi-centrale (Valea Aurie, Strand): 400-500 euro/lună
• Zone centrale/blocuri noi (Arhitecților, Centru): 500-600 euro/lună

Apartamente 3 camere (65-80 mp):

• Blocuri vechi, renovat: 450-550 euro/lună
• Blocuri noi, dotări moderne: 550-700 euro/lună
• Zone premium/Șelimbăr case: 650-850 euro/lună

Apartamente 4+ camere și penthouse-uri:

• Începând de la 700 euro/lună
• Penthouse-uri lux: 1.000+ euro/lună

Factori care influențează chiria în Sibiu

✅ Cresc chiria:

• Proximitate universități și facultăți
• Parcări incluse (adaugă 50-80 euro/lună)
• Mobilat și utilat complet modern
• Etaj intermediar cu balcon
• Bloc nou, lift, izolație termică
• Zona Shopping City, centre comerciale

❌ Scad chiria:

• Cartiere foarte îndepărtate de centru
• Bloc vechi fără lift (etaj 4-5)
• Fără loc de parcare
• Nefinisaje vechi, mobilier uzat
• Încălzire centrală pe bloc (cheltuieli mari iarna)

Calculul ROI pentru apartamente Sibiu - Exemple concrete

Să calculăm randamentul real pentru trei scenarii diferite de investiție în Sibiu, folosind date actuale de piață.

Scenariul 1: Apartament 2 camere zona Turnișor (investiție accesibilă)

Investiția inițială:

• Preț apartament 50 mp: 87.500 euro (1.750 euro/mp)
• Costuri achiziție (notariat, taxe): 2.800 euro
• Mobilare și dotări complete: 6.000 euro
• TOTAL INVESTIȚIE: 96.300 euro

Venituri lunare din chirie:

• Chirie medie Turnișor (2 camere): 420 euro/lună
• Venit anual: 5.040 euro

Cheltuieli anuale:

• Impozit pe proprietate: 120 euro
• Întreținere și reparații (fond rezervă): 650 euro
• Impozit pe venit din închiriere (10%): 504 euro
• Perioade neocupare (1 lună/an): 420 euro
• Total cheltuieli: 1.694 euro

Profit net anual: 5.040 - 1.694 = 3.346 euro

Randament brut: (5.040 / 96.300) × 100 = 5,23%

Randament net (ROI real): (3.346 / 96.300) × 100 = 3,47%

Timp recuperare investiție: 96.300 / 3.346 = 29 ani (fără apreciere valoare)

Scenariul 2: Apartament 2 camere zona Arhitecților (investiție medie)

Investiția inițială:

• Preț apartament 52 mp nou: 104.000 euro (2.000 euro/mp)
• Costuri achiziție: 3.300 euro
• Mobilare modernă: 7.500 euro
• TOTAL INVESTIȚIE: 114.800 euro

Venituri lunare din chirie:

• Chirie medie Arhitecților (2 camere, nou): 495 euro/lună
• Venit anual: 5.940 euro

Cheltuieli anuale:

• Impozit pe proprietate: 140 euro
• Întreținere și reparații: 700 euro
• Impozit pe venit: 594 euro
• Perioade neocupare: 495 euro
• Total cheltuieli: 1.929 euro

Profit net anual: 5.940 - 1.929 = 4.011 euro

Randament brut: 5,17%

Randament net (ROI real): 3,49%

Timp recuperare: 29 ani

Scenariul 3: Garsonieră zona Centru (investiție pentru airbnb)

Investiția inițială:

• Preț garsonieră 35 mp renovată: 84.000 euro (2.400 euro/mp)
• Costuri achiziție: 2.700 euro
• Mobilare premium pentru turism: 8.000 euro
• TOTAL INVESTIȚIE: 94.700 euro

Venituri lunare - regim hotelier (airbnb):

• Tarif mediu: 45 euro/noapte
• Ocupare medie: 18 nopți/lună (60%)
• Venit lunar mediu: 810 euro
• Venit anual: 9.720 euro

Cheltuieli anuale (regim hotelier):

• Impozit pe proprietate: 120 euro
• Curățenie și consumabile: 1.800 euro
• Utilități (incluse în preț): 900 euro
• Întreținere frecventă: 1.000 euro
• Platforme (comision ~15%): 1.458 euro
• Impozit venit (10%): 972 euro
• Total cheltuieli: 6.250 euro

Profit net anual: 9.720 - 6.250 = 3.470 euro

Randament net (ROI real): 3,66%

Timp recuperare: 27 ani

Atenție: Regimul hotelier aduce venituri mai mari, dar necesită mult mai multă muncă și are cheltuieli operaționale semnificativ crescute.

Comparație Sibiu cu alte orașe - Unde investești mai bine?

De ce Sibiu este o alegere inteligentă:

✅ Avantaje competitive:

• Preț de intrare mai accesibil decât Cluj sau Brașov
• Creștere spectaculoasă în ultimii 3 ani (+40%), tendință ce continuă
• Cerere susținută din partea relocărilor și turismului
• Economie locală stabilă, investiții străine
• Calitatea vieții ridicată (atrage chiriași)
• Infrastructură în dezvoltare constantă

⚠️ Puncte de atenție:

• Piață mai mică decât București sau Cluj (mai puțini chiriași potențiali)
• Sezonalitate în turism (afectează airbnb)
• Creșteri rapide de preț pot încetini în viitor

Cele mai profitabile zone din Sibiu pentru investiții 2026

Bazat pe analiza prețurilor, chiriilor și potențialului de creștere, iată TOP 5 zone recomandate pentru investiții imobiliare în Sibiu:

🥇 1. Turnișor - Cea mai bună valoare-preț

De ce: Preț accesibil (1.750-1.850 euro/mp), cerere mare pentru închirieri pe termen lung, cartier în dezvoltare rapidă.

Perfect pentru: Investitori la primul apartament, buget 85.000-110.000 euro.

ROI așteptat: 3,4-3,8% net + potențial apreciere 12-15%/an.

🥈 2. Arhitecților - Calea Cisnădiei - Echilibru perfect

De ce: Infrastructură excelentă, dezvoltări noi, cerere constantă din partea familiilor tinere și profesioniștilor.

Perfect pentru: Investiții pe termen mediu-lung, diversificare portofoliu.

ROI așteptat: 3,3-3,6% net + stabilitate și lichiditate bună.

🥉 3. Centru Istoric - Premium pentru airbnb

De ce: Turism în creștere, chirii premium pe termen scurt, potențial de venit ridicat.

Perfect pentru: Investitori cu experiență în airbnb, timp pentru management activ.

ROI așteptat: 3,5-4,5% net (cu airbnb) + valoare patrimonială.

4. Șelimbăr - Alternativa inteligentă

De ce: Prețuri cu 10-15% mai mici decât Sibiu centru, ansambluri noi complete, proximitate Shopping City.

Perfect pentru: Investitori care vor apartamente mai mari la buget mai mic.

ROI așteptat: 3,4-3,7% net + potențial creștere odată cu extinderea orașului.

5. Valea Aurie -�ențial pe termen lung

De ce: Zonă verde, dezvoltări premium, atractivitate în creștere pentru familii.

Perfect pentru: Investiții în apartamente mai mari (3-4 camere), orizont 10+ ani.

ROI așteptat: 3,2-3,5% net + apreciere constantă.

Calculator ROI interactiv - Calculează randamentul tău

Mai jos găsești un calculator simplu pentru a estima randamentul investiției tale în apartamente Sibiu.

[VA FI INCLUS CALCULATORUL INTERACTIV ÎN VERSIUNEA FINALĂ]

Parametri de introdus:

• Preț achiziție apartament
• Suprafață (mp)
• Chirie lunară estimată
• Costuri de renovare/mobilare

Rezultate calculate:

• ROI brut anual (%)
• ROI net anual (%) - după toate cheltuielile
• Profit net lunar și anual
• Timp de recuperare a investiției

Legislație și taxe - Ce trebuie să știi când investești în Sibiu

TVA la apartamente noi

Pentru apartamentele noi din Sibiu, TVA-ul afectează direct costul investiției:

TVA 21% (cotă standard): Se aplică în majoritatea cazurilor

• Apartament 100.000 euro + TVA = 121.000 euro cost final

TVA 9% (cotă redusă): Doar dacă îndeplinești TOATE condițiile:

• Prima/singura locuință pe care o deții
• Suprafață max 120 mp
• Valoare max 600.000 lei (~120.000 euro)
• Antecontract cu avans 20% semnat ÎNAINTE de 1 august 2025

IMPORTANT: Pentru investiții (nu prima casă), vei plăti TVA 21%. Calculează acest cost în bugetul inițial!

Impozite și taxe anuale

Impozit pe proprietate (casa și teren):

• Sibiu municipiu: ~0,15-0,20% din valoarea impozabilă
• Exemplu: apartament evaluat la 80.000 euro = ~120-160 euro/an

Impozit pe venit din chirii:

• 10% din venitul brut anual din închiriere
• Exemplu: chirii de 5.000 euro/an = 500 euro impozit
• Se plătește trimestrial sau anual, în funcție de sistem

Contribuții sociale (CAS, CASS):

• Poți opta pentru plata acestora (avantaje la pensie și sănătate)
• Cota: 35% din venitul net, dar există plafonări

Cheltuieli deductibile

Poți deduce din venitul impozabil:

• Cheltuieli de întreținere și reparații
• Taxe de administrare asociație
• Asigurări obligatorii
• Dobânzi la credit ipotecar (dacă există)
• Comisioane agenții imobiliare

Strategii de maximizare a profitului din chirii în Sibiu

1. Poziționare corectă pe piață

Studiază concurența:

• Verifică prețurile chiriilor pe platforme (Storia, OLX, Imobiliare.ro)
• Analizează apartamentele similare din același cartier
• Identifică ce oferă concurența (mobilare, dotări, utilități incluse)

Optimizează prețul:

• Nu te poziționa la cel mai mic preț (devalorizează apartamentul)
• Oferă "valoare adăugată" față de concurență
• Fii flexibil: prefer chirie mică constantă decât mare intermitentă

2. Dotări care cresc chiria cu 15-25%

Esențiale (investiție minimă, impact maxim):

• Aer condiționat (adaugă 30-50 euro/lună la chirie)
• Internet rapid inclus (Wifi)
• Mașină de spălat rufe
• Mobilier funcțional, curat, neutru

Premium (pentru chirii mari):

• Parcare subterană/privată (80-100 euro/lună extra)
• Terasă sau balcon spațios
• Vedere panoramică
• Smart home (termostat, becuri inteligente)

3. Targetează chiriașii potriviți

Studenți și tineri profesioniști:

• Zone: Arhitecților, Turnișor, Valea Aurie
• Dotări: internet rapid, aproape de universitate/zone office
• Contract: preferabil 1 an cu posibilitate prelungire

Familii:

• Zone: Șelimbăr, Valea Aurie, Doamna Stanca
• Dotări: 2-3 camere, proximitate școli/grădinițe
• Contract: 1-2 ani, stabilitate importantă

Expați și relocări:

• Zone: Centru, Arhitecților (aproape de zone corporate)
• Dotări: mobilat complet, parcare, engleza vorbită
• Contract: flexibil, 6-12 luni

Turism (airbnb):

• Zone: Centru Istoric exclusiv
• Dotări: premium, experiență autentică sibiu
• Management intensiv necesar

4. Management eficient

Reduce perioadele de neocupare:

• Începe căutarea chiriașului cu 2 luni înainte
• Menține relații bune cu chiriașii actuali (reînnoiri)
• Fii receptiv și profesionist la cereri de vizionare

Previne problemele:

• Contract de închiriere detaliat
• Verifică referințe și venit chiriași
• Fotografii detaliate la preluare/predare
• Garanție 1-2 chirii
• Asigurare locuință

Greșeli frecvente de evitat când investești în Sibiu

❌ 1. Supraevaluarea chiriei potențiale Mulți investitori calculează ROI cu chirii optimiste. Realitatea: mai mici cu 10-15% și perioade de neocupare.

Soluție: Folosește prețuri conservatoare în calcule. Chiria reală medie, nu cea maximă văzută pe anunțuri.

❌ 2. Ignorarea costurilor ascunse

• Reparații neprevăzute (țevi, instalații, electronice)
• Cheltuieli asociație în creștere
• Perioade prelungite fără chiriași
• Uzura mobilierului (schimbare la 5-7 ani)

Soluție: Bugetează 1-2% din valoarea proprietății anual pentru reparații.

❌ 3. Cumpărarea în zone prea periferice Prețul mic nu compensează lipsa cererii de închiriere.

Soluție: Preferă zone conectate la transport, aproape de servicii, chiar dacă prețul/mp e mai mare.

❌ 4. Apartamente prea specifice

• Design ultra-modern neadaptat pieței locale
• Suprafețe neconvenționale (15 mp sau 120 mp)
• Compartimentări ciudate

Soluție: Alege apartamente standard, funcționale, cu cerere largă pe piață.

❌ 5. Lipsa planului de ieșire Cumperi fără să te gândești cum/când vei vinde.

Soluție: Înainte de achiziție, verifică lichiditatea zonei (cât de ușor se vând apartamente similar).

Perspectiva pieței imobiliare Sibiu 2026-2027

În ultimii trei ani, Sibiu a înregistrat o creștere de 40% a prețurilor, una dintre cele mai mari din țară. Ce ne putem aștepta în următorii 1-2 ani?

Factori care susțin creșterea

Dezvoltare economică:

• Investiții străine continue în industrie
• Extindere zone industriale Vest
• Companii multinaționale care aduc angajați

Infrastructură:

• Modernizare străzi și transport public
• Proiecte noi rezidențiale în Turnișor, Arhitecților
• Extindere Shopping City și zone comerciale

Turism:

• Sibiu rămâne top destinație turistică România
• Evenimente culturale (FITS, târguri de Crăciun)
• Investiții în hoteluri și atracții

Relocări:

• Trend continuu către orașe mici, calitate vieții
• Muncă la distanță permite relocări din București/Cluj

Estimare evoluție prețuri 2026-2027

Scenariul moderat (probabilitate 60%):

• Creștere 8-12% în 2026
• Încetinire la 5-8% în 2027
• Preț mediu ajunge la 2.100-2.200 euro/mp în 2027

Scenariul optimist (probabilitate 25%):

• Creștere 12-15% în 2026 (continuare trend)
• Creștere 8-10% în 2027
• Preț mediu 2.250-2.350 euro/mp în 2027

Scenariul pesimist (probabilitate 15%):

• Creștere sub 5% în 2026
• Stagnare sau scădere ușoară în 2027
• Preț mediu 2.000-2.050 euro/mp în 2027

Concluzie: Sibiul rămâne o piață atractivă pentru investiții, cu perspective de creștere moderată-ridicată pe termen mediu (3-5 ani).

Concluzie: Merită să investești în apartamente în Sibiu?

DA, dacă: ✅ Investești pe termen lung (minim 5-7 ani) ✅ Accepți un randament net modest (3-4%) dar stabil din chirii ✅ Mizezi pe aprecierea valorii proprietății (8-12% anual posibil) ✅ Alegi zone cu cerere constantă (Turnișor, Arhitecților, Centru) ✅ Ai buget pentru perioade fără chiriași și reparații ✅ Ești dispus să gestionezi activ proprietatea

NU, dacă: ❌ Cauți randamente rapide (>6% anual) ❌ Ai nevoie de lichiditate în următorii 2-3 ani ❌ Nu poți suporta cheltuieli neprevăzute de 3.000-5.000 euro ❌ Nu ai timp/răbdare pentru management chiriași ❌ Compari doar cu investiții bursiere (risc diferit)

Recomandări finale pentru investitori

Pentru început (buget 80.000-110.000 euro): Apartament 2 camere în Turnișor sau Țiglari. Risc mic, randament stabil 3,4-3,7%, potențial bun de creștere.

Pentru diversificare (buget 100.000-130.000 euro): Apartament 2 camere nou în Arhitecților sau Valea Aurie. Zonă echilibrată, cerere diversă, lichiditate bună.

Pentru maximizare venit (buget 85.000-100.000 euro + timp): Garsonieră Centru pentru airbnb. Randament mai mare (3,5-4,5%), dar muncă intensă și sezonalitate.

Pentru siguranță (buget 120.000-160.000 euro): Apartament 3 camere în Șelimbăr sau Doamna Stanca. Familii chiriașe stabile, contracte pe termen lung, mai puține rotații.

Piața imobiliară din Sibiu în 2026 oferă oportunități reale pentru investitori informați și realiști. Cu prețuri care s-au dublat în ultimii șase ani și o creștere de 40% doar în ultimii trei ani, Sibiul demonstrează că este o piață dinamică cu potențial solid.

Însă, ca în orice investiție, succesul depinde de cercetare amănunțită, calcule realiste și o strategie pe termen lung. Folosește informațiile din acest ghid pentru a lua decizii informate, adaptate situației tale financiare.

Următorii pași:

1. Definește bugetul exact și obiectivele investiției
2. Vizitează fizic cartierele recoman

Pentru ghiduri similare despre alte orașe:

Apartamente București