Prețuri apartamente Sibiu 2026: pe cartiere, camere și evoluția pieței

Cât costă un apartament în Sibiu acum

Un apartament cu două camere în Sibiu se cere, la mijlocul pieței, cu 99.900 € pentru 50 m², iar unul cu trei camere cu 138.000 € pentru 68 m². Metrul pătrat stă la 2.000 €, cât era și în august: în ultimele trei luni prețul cerut nu s-a mișcat cu mai mult de o jumătate de procent.

Cifrele de mai jos vin din cele 1.291 de apartamente de vânzare și 699 de apartamente de închiriat active pe Imospot în municipiul Sibiu, la 25 octombrie 2026. Sibiul e piața în care avem cea mai mare acoperire, așa că putem coborî până la nivel de cartier, de an al construcției și de număr de camere. Sunt prețuri cerute în anunțuri, nu prețuri de tranzacție.

Concluzia care iese cel mai clar din date: în Sibiu nu plătești în plus pentru „nou”. Apartamentele din blocurile terminate din 2023 încoace sau aflate încă în construcție se cer cu 2.000 €/m², exact media orașului. Prima de preț merge la blocurile din 2015–2022, care au avut deja timp să devină cartier.

Prețuri apartamente Sibiu 2026 pe număr de camere

Intervalul uzual este cel dintre percentila 25 și percentila 75, adică jumătatea din mijloc a ofertei. Nu folosim minimul și maximul, pe care o singură intrare greșită le-ar deforma.

La garsoniere am scos din calcul 31 de anunțuri sub 20 m², camere de 12–19 m² de tipul celor din fostele cămine, mai ales în Doamna Stanca, Țiglari și CFR Triaj, cerute de la 19.000 €. Cu ele incluse, mediana coboară la 49.990 €, cifra pe care o vezi pe pagina de apartamente cu o cameră de vânzare în Sibiu. Dacă vrei o garsonieră cu baie și bucătărie proprii, verifică întâi suprafața și actele (detalii mai jos, la verificări).

Apartamentele cu 2 și 3 camere fac 79% din ofertă. Pentru apartamente cu 2 camere de vânzare în Sibiu, 301 din 581 de oferte sunt la cel mult 100.000 €. La apartamente cu 3 camere, 129 din 436 rămân sub 120.000 €. La 4 camere metrul pătrat scade la 1.735 €: printre ele sunt mansarde, apartamente pe două niveluri și penthouse-uri noi, unde suprafața crește mai repede decât prețul.

Ce găsești cu 80.000 sau cu 100.000 €

• Sub 80.000 € sunt 243 de oferte (19%). 117 sunt garsoniere sau camere, iar 111 sunt apartamente cu 2 camere, cu o mediană de 70.000 € pentru 41 m². Cele mai multe sunt în blocuri de dinainte de 2015, iar cartierele care apar cel mai des sunt Centrul Istoric, CFR Triaj și Terezian.
• Între 80.000 și 100.000 € sunt 251 de oferte (19%), dintre care 190 au 2 camere. Aici e centrul pieței sibiene.
• Între 100.000 și 150.000 € sunt 519 oferte (40%), dintre care 250 cu 2 camere și 221 cu 3 camere.
• Peste 150.000 € sunt 282 de oferte (22%), dominate de 3 și 4 camere.

Piața imobiliară din Sibiu în 2026: cum a evoluat în ultimele luni

În prima zi a fiecărei luni salvăm un instantaneu al pieței. E aceeași măsurătoare din care se construiește Indicele Imospot. Pentru apartamentele de vânzare din Sibiu, seria arată așa:

Pe un eșantion de peste 1.100 de oferte în fiecare lună, variația a fost de +0,4% din august în septembrie și de −0,4% din septembrie în octombrie. Asta înseamnă stabilitate, nu creștere și nu scădere. Chiria mediană a stat la 400 € în august și septembrie, iar la 410 € în octombrie. Diferența e o treaptă între sume rotunde, nu o scumpire: azi, mediana live e din nou 400 €.

Cifra de azi, 2.000 €/m², e calculată pe alt eșantion (1.291 de oferte active la 25 octombrie) și nu înseamnă o creștere de 1% față de 1 octombrie. Comparăm doar instantanee făcute la fel, la începutul lunii.

Unde se mișcă piața este în structura ofertei. 44% din apartamentele de vânzare sunt construite din 2015 încoace, iar 255 de anunțuri (20% din total) declară anul 2025 sau 2026, adică blocuri abia terminate sau încă în lucru. Construcția nouă s-a mutat în Turnișor, Doamna Stanca, Arhitecților, Țiglari și pe granița cu Șelimbărul.

Nu facem previziuni de preț. Două lucruri merită însă urmărite. De la 1 octombrie 2026, orice locuință nouă se vinde cu TVA de 21%, după ce s-a încheiat perioada de tranziție cu 9%. Dacă asta reduce cererea pentru apartamentele noi, efectul ar trebui să apară întâi în negocieri și abia apoi în prețurile cerute. Îl vom vedea în instantaneele din noiembrie și decembrie. Al doilea reper e IRCC-ul, de 5,57% pentru ultimul trimestru din 2026, aproape neschimbat față de trimestrul anterior. Dacă rămâne așa, nici costul creditului nu împinge piața într-o parte.

Indicele imobiliar pentru Sibiu

Sibiul apare lunar în Indicele Imospot la apartamente de vânzare. La chirii, Sibiul nu intră încă în indice: pentru o serie publică cerem o diversitate minimă a surselor de anunțuri, așa că cifrele de chirie din acest ghid sunt orientative, nu un indice.

Apartamente noi în Sibiu: prețuri și de ce nu sunt mai scumpe

Am împărțit ofertele după anul construcției declarat în anunț:

Vârful de preț nu e la cele mai noi blocuri, ci la cele din 2015–2022, cu 2.190 €/m². Cele din 2023 încoace coboară la 2.000 €/m², nivelul orașului. Singurele mai scumpe decât blocurile din 2015–2022 sunt clădirile de dinainte de 1960: 42 de oferte, la 2.228 €/m². Am verificat dacă rezultatul vine de la agenția care domină oferta: apare la fel și în anunțurile ei (2.183 € față de 1.810 €), și în ale celorlalte surse (2.248 € față de 2.053 €). E deci un tipar al pieței, nu al unui portofoliu.

Explicația ține de loc și de stadiu. Blocurile din 2015–2022 sunt în Arhitecților, Doamna Stanca și chiar în Centrul Istoric, cartiere deja locuite, cu străzi, magazine și transport. Cele din 2023 încoace sunt mai ales în Turnișor, pe granița cu Șelimbărul, în Doamna Stanca, Arhitecților, Țiglari și pe Veteranilor de Război. 255 dintre ele declară anul 2025 sau 2026, deci sunt abia terminate sau încă în lucru. Iar 52 sunt apartamente de 4 camere și penthouse-uri, cu o mediană de 1.550 €/m².

Pagina de apartamente noi în Sibiu folosește o definiție mai strictă: construite în ultimii patru ani sau în construcție, fără cele marcate „necesită renovare”. Sunt 397 de oferte, cu un preț median de 119.400 € și 2.010 €/m², doar cu 1% peste media orașului. Un 2 camere nou se cere cu 99.000 €, iar un 3 camere nou cu 139.000 €, practic cât media tuturor apartamentelor de același tip.

La un apartament nou, întreabă din prima dacă prețul din anunț include TVA. Din 1 octombrie 2026 cota e de 21% pentru orice locuință nouă, iar la 100.000 € diferența dintre „cu TVA” și „plus TVA” înseamnă 21.000 €.

Prețuri apartamente Sibiu pe cartiere

Tabelul include toate cartierele din registrul nostru cu cel puțin cinci apartamente de vânzare: 846 de oferte în 24 de cartiere. Restul anunțurilor fie nu au cartierul identificat, fie sunt în cartiere cu sub cinci oferte, și intră doar în cifrele pe oraș. Ordinea e după prețul median pe metru pătrat.

Cartierele mari, unde avem peste 50 de oferte, se strâng între 1.900 și 2.115 €/m²: Centrul Istoric, Turnișor, Doamna Stanca, Arhitecților, Hipodrom III și CFR Triaj. Diferențele mari apar la cartierele mici. Acolo, câteva anunțuri de la aceeași sursă pot muta mediana, așa că Valea Aurie și Trei Stejari, în capul tabelului, sunt repere, nu verdicte.

Prețul pe metru pătrat și prețul total spun lucruri diferite. Trei cazuri arată de ce:

• Apartamentele de vânzare din Lazaret și cele din CFR Triaj au cele mai mici prețuri totale din oraș (75.000 și 77.000 €), dar metrul pătrat e aproape de medie. Acolo se vând mai ales garsoniere și apartamente mici în blocurile din jurul Compa și al străzii Ștefan cel Mare. Nu sunt cartiere ieftine, sunt cartiere cu apartamente mici.
• Apartamentele din Țiglari fac invers: metrul pătrat e printre cele mai mici (1.682 €), dar prețul median e de 130.000 €. 69% din ofertă e construită din 2015 încoace, cu multe apartamente de 4 camere și penthouse-uri de 100 m². Când un penthouse nou pare ieftin pe metru, verifică dacă suprafața din anunț include terasa.
• Apartamentele de vânzare din Turnișor, cartierul cu cea mai mare ofertă (120 de apartamente), sunt 70% construite din 2015 încoace și se cer cu 2.058 €/m². E cartierul unde se construiește cel mai mult, iar prețul reflectă asta.

Pentru un buget sub 100.000 €, în afară de Lazaret și CFR Triaj, unde predomină apartamentele mici, Terezian, Vasile Aaron și Hipodrom II au medianele cele mai joase dintre cartierele cu peste 20 de oferte: între 95.000 și 98.000 €, pentru 50–56 m².

Cât durează să vinzi un apartament în Sibiu

Apartamentele de vânzare active în Sibiu sunt pe piață, la mediană, de 170 de zile, adică aproape șase luni. Doar 23% au intrat în ultimele trei luni, iar 15% sunt listate de peste un an. Apartamentele cu 2 camere stau 162 de zile, cele cu 3 camere 185 de zile, iar dintre acestea 18% depășesc un an.

Două precizări. Prima: măsurăm de cât timp sunt pe piață ofertele încă active, nu cât a durat o vânzare încheiată. A doua: pentru comparația între orașe folosim reguli mai stricte de diversitate a surselor, de aceea Sibiul nu apare încă în clasamentul de pe pagina timpul pe piață. Pentru un vânzător, reperul practic e că jumătate din ofertele cu care concurează sunt pe piață de aproape șase luni. Înainte să fixezi prețul, verifică cât valorează realist apartamentul cu estimatorul VerifImo pentru Sibiu.

Chirie și randament: cât aduce un apartament în Sibiu

Randamentul brut e chiria pe un an împărțită la prețul de cumpărare, pe același tip de apartament. Pe tot orașul iese 4,2%. Garsoniera produce cel mai mult pe euro investit, iar 3 camere cel mai puțin.

Ce contează mai puțin decât s-ar crede este cartierul. Am comparat apartamentele cu 2 camere de vânzare cu cele de închiriat din același cartier, acolo unde avem cel puțin cinci oferte de fiecare fel. În 12 din 14 cartiere, randamentul brut iese între 4,1% și 5,1%: Centrul Istoric 4,4%, Turnișor și Hipodrom III câte 4,5%, Arhitecților 4,7%, Terezian 4,8%, Hipodrom II 4,9%. Cartierele mai scumpe la cumpărare cer și chirii pe măsură, așa că raportul dintre ele rămâne aproape același. Alegerea cartierului îți schimbă bugetul, nu randamentul. Tipul apartamentului îl schimbă.

Randamentul net e mai mic. Din veniturile din chirii pe 2026 revine deducerea forfetară de 20%, deci impozitul de 10% se aplică la 80% din chirie: 8% efectiv. Un 2 camere coboară astfel la circa 4,4%, înainte de lunile fără chiriaș, reparații și eventualul comision de administrare. Contractul de închiriere se înregistrează la ANAF în 30 de zile de la semnare. Chiriile pe cartiere și pe tipuri sunt detaliate în ghidul chiriilor din Sibiu.

Sibiu sau comunele din jur: Șelimbăr, Cristian, Cisnădie

Șelimbărul nu e varianta ieftină a Sibiului, ci varianta nouă: e cu 3% mai scump pe metru pătrat, iar chiria mediană e cu 20% mai mare, pentru că oferta lui e formată în mare parte din blocuri noi. Detaliile sunt în ghidul apartamentelor din Șelimbăr. Cristianul e cu 5% sub Sibiu (vezi apartamentele din Cristian). Singura reducere reală e la Cisnădie, cu 26% sub Sibiu pe metru pătrat și cu un preț median de 74.000 € (ghidul apartamentelor din Cisnădie). Șura Mică nu are niciun apartament de vânzare activ la noi: acolo piața e de case, pe care le compari în ghidul caselor din Sibiu.

Ce verifici înainte să cumperi în Sibiu

• Dacă e cameră de cămin sau garsonieră. În anunț, ambele pot apărea ca „garsonieră”. Cartea funciară îți spune dacă ai un apartament cu dependințe proprii sau o cameră cu părți comune, iar asta schimbă și creditul, și revânzarea.
• Recepția și intabularea, la blocurile noi. Fără procesul-verbal de recepție, apartamentul nu se intabulează, iar banca nu dă credit pe el. La cele 255 de oferte din 2025–2026, cere stadiul real al lucrării și cum îți sunt protejați banii dați în avans.
• Certificatul energetic. Vânzătorul trebuie să-ți dea o copie înainte de semnare, iar anunțul trebuie să afișeze indicatorii energetici.
• Zona protejată. În Centrul Istoric și în jurul lui, multe clădiri sunt monumente istorice sau stau în zona protejată, iar lucrările la exterior cer avize suplimentare.
• Încadrarea în Noua Casă. Programul finanțează orice locuință până la 70.000 €, cu avans de 5%. În Sibiu sunt 162 de oferte sub acest prag, cele mai multe garsoniere și 56 de apartamente cu 2 camere. Între 70.001 și 140.000 € intră doar locuințele noi, recepționate cu cel mult cinci ani înainte, cu avans de 15%. Pe calculatorul de credit ipotecar vezi rata pentru suma ta.
• Costurile tranzacției. Vânzătorul plătește impozitul de 1% dacă a deținut locuința peste trei ani, sau de 3% dacă a deținut-o mai puțin. Onorariul notarial minim pentru un apartament de 100.000 € e de circa 5.800 de lei, fără TVA, iar intabularea costă 0,15% din preț pentru persoane fizice.

Cum am calculat

• Sursa: anunțurile active pe Imospot în municipiul Sibiu la 25 octombrie 2026, cu preț în euro: 1.291 de apartamente de vânzare (toate cu suprafață) și 699 de închiriat. Folosim localitatea din registrul nostru, nu textul adresei, deci Șelimbărul, Cristianul și Cisnădia sunt separate.
• Sunt prețuri cerute. Prețul final se negociază și e, de regulă, mai mic.
• Peste tot folosim mediane și intervale între percentila 25 și percentila 75, niciodată medii. Un cartier intră în tabel de la cinci oferte. Variația lunară o calculăm doar când ambele luni au peste 100 de oferte.
• Sursele. O parte importantă a ofertei din Sibiu vine de la câteva agenții mari. Concluzia despre anul construcției am verificat-o separat pe agenții, iar comparațiile între cartierele mici le tratăm ca repere, nu ca verdicte.
• Excluderi: la garsoniere, camerele sub 20 m². Timpul pe piață nu include anunțurile importate în bloc din sistemele agențiilor, la care data din anunț arată ziua importului, nu intrarea pe piață.

Întrebări frecvente

Care este prețul mediu al apartamentelor în Sibiu? La 25 octombrie 2026, prețul median al unui apartament de vânzare în Sibiu este de 115.000 €, iar metrul pătrat are un preț median de 2.000 €, calculat din 1.291 de oferte active pe Imospot. Jumătate din oferte sunt între 89.000 și 144.000 €.

Cât costă un apartament cu 2 camere în Sibiu? Mediana este de 99.900 € pentru 50 m², cu un interval uzual între 87.500 și 119.000 €. Din 581 de oferte, 301 sunt la cel mult 100.000 €.

Cât costă un apartament cu 3 camere în Sibiu? În jur de 138.000 € pentru 68 m², cu un interval uzual între 118.000 și 165.000 €, din 436 de oferte active.

Cum evoluează piața imobiliară din Sibiu în 2026? Stabil. Instantaneele noastre lunare arată 1.979 €/m² la 1 august, 1.986 € la 1 septembrie și 1.978 € la 1 octombrie, o variație sub o jumătate de procent. Chiria mediană a rămas în jur de 400 €. Se schimbă structura ofertei: 44% din apartamente sunt construite din 2015 încoace.

Sunt apartamentele noi din Sibiu mai scumpe decât cele vechi? Foarte puțin. Apartamentele construite în ultimii patru ani sau în construcție se cer cu 2.010 €/m², cu 1% peste media orașului. Dintre blocurile recente, cele mai scumpe sunt cele din 2015–2022, cu 2.190 €/m², aflate deja în cartiere consacrate.

Merită să investești într-un apartament în Sibiu? Randamentul brut din chirie este de 4,8% la 2 camere, 4,3% la 3 camere și circa 6,2% la garsoniere. După impozitul de 8% efectiv pe chirie, un 2 camere aduce în jur de 4,4%, înainte de lunile fără chiriaș și de reparații. Cartierul schimbă puțin randamentul, tipul apartamentului mult mai mult.

Cât durează să vinzi un apartament în Sibiu? Ofertele active sunt pe piață, la mediană, de 170 de zile, aproape șase luni, iar 15% sunt listate de peste un an. Cifra arată de cât timp sunt expuse ofertele încă nevândute, nu durata unei vânzări încheiate.

Cât costă chiria pentru o garsonieră în Sibiu? Chiria mediană pentru o garsonieră sau un apartament cu o cameră este de 300 € pe lună, din 95 de oferte. Un apartament cu 2 camere se închiriază cu circa 400 €, iar unul cu 3 camere cu 500 €.