Piața imobiliară Cluj-Napoca 2026: prețuri apartamente pe cartiere

Piața imobiliară din Cluj-Napoca în 2026, în câteva cifre

Un apartament în Cluj-Napoca se cere acum la aproximativ 3.300 €/m². Un 2 camere tipic, de 52 m², costă în jur de 170.000 €, iar jumătate din toate apartamentele de vânzare se încadrează între 140.000 și 229.000 €. Clujul rămâne cea mai scumpă piață de apartamente dintre orașele pe care le acoperim, cu aproape o mie de euro pe metru peste orice altă localitate, dar cifra de oraș ascunde diferențe mari. Între Mănăștur și Centru, metrul pătrat diferă cu peste o treime. Între un bloc din anii '80 și unul ridicat după 2015 diferența e de aproape o cincime.

Ghidul se bazează pe apartamentele de vânzare active pe Imospot în Cluj-Napoca la 25 octombrie 2026 și pe seria noastră lunară de date din august, septembrie și octombrie. Sunt prețuri cerute în anunțuri, nu prețuri de tranzacție. Mai jos găsești prețurile pe camere și pe cartiere, efectul vechimii blocului, evoluția din ultimele trei luni, cât stă un apartament pe piață, randamentul din chirie și comparația cu Florești.

Cât costă un apartament în Cluj-Napoca

Pragurile de preț ale pieței, calculate din 229 de oferte după curățarea datelor (vezi „Cum am calculat”):

• cele mai accesibile 10% din oferte cer sub 122.000 €;
• sfertul cel mai ieftin cere sub 140.000 €, iar sfertul cel mai scump peste 228.700 €;
• doar 10% trec de 289.000 €.

Pe metru pătrat, jumătatea din mijloc a pieței se întinde între 2.900 și 3.800 €/m².

Prețuri pe număr de camere

Intervalul uzual cuprinde jumătatea din mijloc a ofertelor (percentilele 25–75). La garsoniere, mediana include trei unități de 11 m², de tip cămin. Fără ele, mediana urcă la 125.000 €.

Cifra care contează la buget este saltul de la o categorie la alta. De la garsonieră la 2 camere plătești în plus circa 50.800 € pentru 19 m², adică aproximativ 2.700 € pentru fiecare metru în plus. De la 2 la 3 camere plătești tot circa 50.000 €, dar primești doar 13 m², deci aproape 3.850 € pentru fiecare metru în plus. Așadar, a treia cameră e mai scumpă pe metru decât media orașului. Pentru familiile care au nevoie de spațiu, merită comparat un 3 camere dintr-un bloc vechi cu un 2 camere nou. Un 3 camere dinainte de 1990 cere în jur de 180.000 € pentru 57 m² (15 oferte), mai puțin decât un 2 camere construit după 2015 (192.000 € pentru 52 m²). Ofertele active le găsești pe pagina de apartamente cu 2 camere de vânzare în Cluj-Napoca.

Prețuri apartamente în Cluj pe cartiere

Tabelul conține doar apartamente și doar cartierele cu cel puțin cinci oferte. Pentru 87 din cele 229 de oferte (38%) nu am putut identifica cartierul, așa că tabelul acoperă restul de 142.

Cel mai scump metru pătrat îl are Centrul, cu 3.792 €, cu 34% peste Mănăștur. Totuși, cel mai mare preț total nu e în Centru, ci în Bună Ziua: 232.000 €, fiindcă acolo apartamentele sunt mai mari (60 m²). Același tipar îl au Gheorgheni și Zorilor: metrul e la media orașului sau sub ea, dar apartamentele au 62–64 m², deci prețul total ajunge aproape de 200.000 € sau peste.

La celălalt capăt, Mănăștur este intrarea cea mai ieftină pe piață. Are cele mai multe oferte dintre cartiere (33), un metru pătrat de 2.826 € și un preț median de 142.000 €. Un 2 camere se găsește aici în jur de 135.000 € (12 oferte), cu 35.000 € sub mediana orașului pentru 2 camere. Ofertele active sunt pe pagina de apartamente de vânzare în Mănăștur. Pentru comparație, vezi și apartamentele de vânzare din Centru.

Câteva precizări despre aceste cifre:

• Sub zece oferte, un cartier se citește ca ordin de mărime, nu ca reper exact.
• În Mărăști și Bulgaria, aproximativ două treimi din oferte vin de la o singură agenție, deci cifra descrie mai ales portofoliul ei.
• În blocul cu prețuri pe cartiere de la finalul paginii, mediana include toate proprietățile de vânzare (și casele, și terenurile), nu doar apartamentele, de aceea poate diferi de tabelul de aici.

Vechimea blocului: prima de preț apare la 2015, nu la 1990

Asta e tăietura care explică cel mai bine prețurile din Cluj. Am împărțit apartamentele după anul construcției declarat în anunț (170 din 229 îl au):

Blocurile din 1990–2014 au practic același preț pe metru ca blocurile vechi: 3.089 față de 3.052 €/m², o diferență de 1%. Saltul apare abia la construcțiile de după 2015: 3.588 €/m², cu 18% peste blocurile dinainte de 1990. La 2 camere diferența e și mai clară. Un 2 camere vechi costă 151.750 € (3.086 €/m², 32 de oferte), iar unul din 2015 încoace 192.000 € (3.796 €/m², 41 de oferte). Sunt 40.000 € în plus, la o suprafață aproape identică.

Am verificat dacă tiparul vine din portofoliul unei singure agenții. Nu e cazul: îl găsim și în ofertele celei mai mari surse, și în restul pieței luate separat. Ce înseamnă pentru tine:

• Un bloc din anii 2000 nu se vinde cu o primă de „bloc nou”. Dacă vrei ceva mai modern decât un bloc vechi fără să plătești prima, aici e segmentul de căutat.
• Prima de 18–23% la blocurile de după 2015 ar trebui să cumpere ceva concret: izolație, parcare, lift, consum mic de energie. Verifică la vizionare că apartamentul le are. Certificatul energetic e obligatoriu la vânzare și îți arată imediat clasa energetică.

Apartamente noi în Cluj: ce prețuri au

Am numărat 31 de apartamente în blocuri terminate din 2022 încoace sau aflate în construcție. Mediana lor este de circa 3.200 €/m², iar prețul tipic de aproximativ 229.000 €. Asta e sub blocurile din 2015–2021 (3.591 €/m²). Explicația ține mai ales de locul unde se construiește. Proiectele noi se împart în două grupuri:

• blocurile noi din Bulgaria, Sopor sau de lângă Traian Vuia cer între 2.500 și 3.400 €/m²;
• un singur proiect central, din zona Mihai Viteazu, cere peste 5.100 €/m² și ține singur cinci oferte din coada de sus.

La blocurile noi, adresa contează mai mult decât anul. Ofertele sunt adunate pe pagina de apartamente noi în Cluj-Napoca. Din 1 octombrie 2026, orice locuință nouă se vinde cu TVA de 21%, așa că întreabă de la început dacă prețul din anunț include TVA. Pașii cumpărării, actele și condițiile fiscale sunt explicate pe larg în ghidul cum cumperi un apartament în Cluj-Napoca în noile condiții fiscale.

Indicele imobiliar Cluj: evoluția din august până în octombrie

În fiecare lună salvăm mediana pieței, ca serie proprie de date. Pentru apartamentele de vânzare din Cluj-Napoca seria arată așa:

În două luni, mediana a urcat cu 1,4%: 1,0% din august în septembrie și 0,3% din septembrie în octombrie. În aceeași perioadă, numărul de oferte a crescut cu 37%, deci o parte din mișcare vine din ofertele noi intrate în calcul, nu doar din scumpiri. Concluzia corectă este că piața e stabilă, cu o ușoară urcare, nu o scumpire de amploare.

Partea ieftină a pieței s-a mișcat mai mult decât restul. Pragul sfertului ieftin a urcat de la 2.818 la 2.917 €/m² (+3,5%), în timp ce pragul sfertului scump a rămas pe loc. Cu alte cuvinte, ofertele ieftine s-au scumpit mai repede decât restul. Pe trei luni, e un semnal, nu încă o tendință. Pe aceeași perioadă, chiria mediană a rămas între 600 și 630 € pe lună. Seria completă, pentru toate orașele, e în Indicele Imospot.

Cât durează să vinzi un apartament în Cluj-Napoca

Am măsurat de cât timp sunt pe piață cele 207 apartamente de vânzare pentru care avem o dată de listare credibilă. Am exclus importurile în masă, unde data arată ziua încărcării în sistem. Jumătate din ele sunt pe piață de peste 7 luni, iar 18% au trecut de un an. Doar 11% au intrat în ultima lună.

• 2 camere: 6 luni (103 oferte);
• 3 camere: 7 luni (65 de oferte);
• garsoniere: 7 luni (28 de oferte).

Trebuie spus cinstit: cifra măsoară cât stau pe piață ofertele încă active, nu cât durează o vânzare încheiată. Apartamentele vândute repede dispar din calcul, deci timpul real până la vânzare e mai scurt. Pentru negociere însă cifra e utilă. Un apartament listat de peste un an, la un preț peste mediana cartierului, e un candidat bun pentru o ofertă sub prețul cerut. Metoda și comparația între orașe sunt pe pagina Timpul pe piață.

Chirie și randament: cât produce un apartament în Cluj

Pe Imospot sunt 623 de apartamente de închiriat în Cluj-Napoca, iar o parte mare a lor vine de la aceeași agenție. Ca să nu descrie un singur portofoliu, dăm chiriile în două variante:

Randamentul brut este chiria pe 12 luni împărțită la prețul median de vânzare pentru același număr de camere. În Cluj, el scade odată cu mărimea apartamentului. Garsonierele și apartamentele cu 2 camere aduc în jur de 4–4,5% pe an, iar cele cu 3 camere sub 4%. Din 2026, impozitul pe chirie este efectiv de 8% din venitul brut (10% aplicat la 80% din chirie). Cu el, un 2 camere ajunge la aproximativ 3,9% înainte de lunile fără chiriaș și de reparații.

La nivel de cartier, singurul calcul care trece de 5% este în Mănăștur, la 2 camere: 600 € chirie la un preț median de 135.000 €, adică 5,3%. Randamentul vine din prețul mic de intrare, nu dintr-o chirie mare. Chiriile din Mănăștur vin însă aproape toate de la aceeași agenție, așa că tratează cifra ca indiciu, nu ca reper. Pentru chirii pe cartiere, pe tipuri de apartament și sfaturi pentru chiriaș, citește ghidul chiriilor din Cluj-Napoca. Dacă ești student sau lucrezi în IT și cauți unde să stai, articolul despre chiria în Cluj pentru studenți și angajați IT are calendarul cererii.

Florești: alternativa de lângă Cluj

Florești este, în registrul nostru, o localitate separată de Cluj-Napoca, cu 18 apartamente de vânzare active. E un eșantion mic, dar cu oferte de la mai multe surse, nu de la una singură. Mediana este de 2.021 €/m², iar prețul tipic de 120.000 €.

Un 2 camere în Florești costă cu 50.000 € mai puțin (−29%) și are cu 4 m² mai mult. Dintre ofertele cu an declarat, 12 din 15 sunt construite după 2015. Față de un 2 camere nou din Cluj (3.796 €/m²), metrul pătrat e cu 46% mai ieftin.

Discountul se regăsește însă și în chirie. Un 2 camere se închiriază în Florești cu 420 €, cu 30% sub Cluj, iar randamentul brut iese la fel, 4,2%. Și aici chiriile vin în mare parte de la aceeași agenție, deci cifra e un ordin de mărime. De aici concluzia: Floreștiul e o alegere pentru locuit, nu un câștig ascuns pentru investitor. Câștigi spațiu și bloc nou pentru același buget și plătești în timp pe drum. Ofertele par să stea și ceva mai mult pe piață, în jur de 9 luni la jumătate dintre ele, dar pe doar 15 oferte. Le găsești pe pagina de apartamente de vânzare în Florești.

Diferența contează și la Noua Casă. Peste 70.000 €, programul finanțează doar locuințe noi (recepționate cu cel mult cinci ani înainte) sau consolidate, cu un plafon de 140.000 €. În Florești, 15 din cele 18 oferte sunt sub acest plafon. În Cluj-Napoca sunt sub el doar 58 din 229, iar dintre acestea doar nouă declară un an de construcție din 2021 încoace (21 nu declară anul). În ambele cazuri, verifică data recepției, nu doar prețul.

Și o precizare practică: am găsit anunțuri înregistrate la Cluj-Napoca care, după titlu, sunt de fapt în Florești sau Baciu. Verifică adresa exactă înainte de vizionare.

Cea mai bună zonă să cumperi apartament în Cluj în 2026

Nu există o zonă bună pentru toată lumea, dar cifrele de mai sus arată unde se potrivește fiecare buget și fiecare scop:

• Buget sub 150.000 €. Mănăștur este cartierul cu cea mai mare ofertă și cel mai ieftin metru pătrat dintre cartierele mari. Alternativa este Florești, unde aceeași sumă cumpără un bloc nou și câțiva metri în plus.
• Bloc nou fără prima de centru. Blocurile noi din Bulgaria și Sopor au metrul pătrat apropiat de cel al blocurilor vechi din oraș.
• Suprafață mare. Gheorgheni, Zorilor și Bună Ziua au apartamente de 60–64 m². Zorilor cere sub media orașului pe metru pătrat, iar Gheorgheni cam cât media.
• Investiție pentru închiriere. Garsonierele și apartamentele cu 2 camere au cel mai bun raport chirie–preț. Cartierele cu preț mic de intrare produc mai mult decât cele scumpe.
• Adresă centrală. Centrul, Grigorescu și Mărăști au cel mai scump metru, peste 3.550 €/m². Aici plătești locația, iar datele noastre de chirie nu arată o primă pe măsură.

Înainte de o ofertă, poți compara prețul cerut cu piața din zonă în estimatorul VerifImo pentru Cluj-Napoca. Dacă te interesează și casele, ele sunt doar 37 de oferte în tot orașul. Le analizăm separat în ghidul caselor din Cluj-Napoca.

Cum am calculat

• Sursa. Apartamentele de vânzare și de închiriat active pe Imospot în Cluj-Napoca la 25 octombrie 2026, cu prețul în euro. Florești e tratat separat, ca localitate distinctă.
• Ce măsurăm. Prețuri cerute în anunțuri, nu prețuri de tranzacție. Prețul final se negociază și e de obicei mai mic.
• Mediane, nu medii. Folosim mediana, nu media, ca un penthouse sau o greșeală de tastare să nu mute cifra. Intervalele sunt percentilele 25–75 sau 10–90. Nu publicăm mediane pe mai puțin de cinci oferte.
• Ce am exclus. Opt anunțuri de vânzare: trei cu prețuri evident greșite (de exemplu, 550 € pentru 100 m²) și cinci care, după titlu, sunt în Florești sau Baciu, deși au adresa la Cluj-Napoca. La 25 octombrie, cu ele incluse, mediana de oraș din blocul live de pe pagină era de 3.258 €/m² (235 de oferte cu suprafață). Fără ele, urcă la 3.310 €/m².
• Seria lunară. E calculată o dată pe lună, pe aceleași reguli.
• Timpul pe piață. Măsoară vechimea ofertelor active, nu durata unei vânzări încheiate.
• Concentrarea pe surse. Unde o singură sursă domină o tăietură, am spus-o explicit.

Întrebări frecvente

Care este prețul mediu pe metru pătrat în Cluj-Napoca? Mediana apartamentelor de vânzare este de aproximativ 3.300 €/m², calculată din peste 200 de oferte active pe Imospot în octombrie 2026. Jumătatea din mijloc a pieței se întinde între 2.900 și 3.800 €/m². Folosim mediana, nu media, ca ofertele foarte scumpe să nu distorsioneze cifra.

Cât costă un apartament cu 2 camere în Cluj-Napoca? Prețul median este de 170.000 €, pentru 52 m², din 113 oferte active. Un 2 camere într-un bloc dinainte de 1990 costă în jur de 151.750 €, iar unul construit după 2015 în jur de 192.000 €.

Care e prețul mediu la un apartament nou în Cluj? Apartamentele din blocuri terminate din 2022 încoace cer în jur de 3.200 €/m², cu un preț tipic de aproximativ 229.000 €, din 31 de oferte. Plaja e foarte largă: de la circa 2.500 €/m² în Bulgaria sau Sopor la peste 5.100 €/m² într-un proiect central. Din 1 octombrie 2026 se aplică TVA de 21% la toate locuințele noi.

Care este cel mai scump cartier din Cluj? Pe metru pătrat, Centrul, cu 3.792 €/m² la apartamente, urmat de Grigorescu, Mărăști și Între Lacuri, toate peste 3.550 €/m². Ca preț total, cel mai scump este Bună Ziua, cu 232.000 € median, fiindcă apartamentele de acolo sunt mai mari (60 m² median).

Care e cea mai bună zonă să cumperi apartament în Cluj în 2026? Depinde de buget și de scop. Sub 150.000 €, Mănăștur are cea mai mare ofertă și cel mai ieftin metru dintre cartierele mari, iar Florești oferă bloc nou pentru aceeași sumă. Pentru bloc nou fără prima de centru, blocurile noi din Bulgaria și Sopor cer 2.500–3.400 €/m².

Ce randament de chirie ai la un apartament în Cluj? Randamentul brut este de circa 4–4,5% pe an la garsoniere și 2 camere și sub 4% la 3 camere. După impozitul pe chirie de 8% efectiv, un 2 camere coboară spre 3,9%. Cartierele cu preț mic de intrare, ca Mănăștur, produc mai mult decât cele scumpe.

Cât durează să vinzi un apartament în Cluj-Napoca? Jumătate din apartamentele de vânzare active sunt pe piață de peste 7 luni, iar 18% au trecut de un an. Cifra măsoară vechimea ofertelor active, deci timpul real până la vânzare e mai scurt.

Merită să cumperi în Florești în loc de Cluj-Napoca? Dacă vrei să locuiești acolo, da: un 2 camere costă în jur de 120.000 €, cu 50.000 € sub Cluj, și e de obicei într-un bloc nou. Ca investiție, avantajul dispare, fiindcă și chiria e cu 30% mai mică. Randamentul brut iese la fel, 4,2%.