Piața imobiliară Brașov 2026: prețuri apartamente pe zone și chirii

Un apartament obișnuit de vânzare în Brașov costă acum în jur de 126.000 €, adică aproximativ 2.270 €/m², pentru o suprafață tipică de 52 m². Jumătate din cele 98 de oferte active pe Imospot cer între 95.000 și 153.600 €. Prețul pe metru pătrat e cu 19% peste mediana apartamentelor de vânzare de pe Imospot din toată țara (1.902 €/m²).

Oferta de aici e mai mică decât în București sau Cluj-Napoca, așa că tot ce urmează e calculat cu praguri stricte. Am publicat doar segmentele cu cel puțin cinci oferte și am spus de fiecare dată din câte anunțuri vine cifra. Pe un eșantion mic, cel mai important lucru e ce fel de apartamente intră în calcul, iar asta explică aproape toate diferențele de mai jos.

Piața imobiliară Brașov 2026: unde se află prețurile

În ediția din octombrie a Indicelui Imospot, Brașovul are o mediană de 2.259 €/m² pentru apartamentele de vânzare. E al doilea oraș mare ca preț după Cluj-Napoca (3.269 €/m²) și se află peste Oradea (2.083 €/m²), București (2.076 €/m²), Sibiu (1.978 €/m²) și Timișoara (1.943 €/m²). Cifra de azi, 2.268 €/m², e practic aceeași.

Pentru un cumpărător, contează cum se împart ofertele pe buget. Aproape trei din zece apartamente (28 din 98) cer sub 100.000 €. Aproape jumătate (45) sunt între 100.000 și 150.000 €, iar un sfert (25) cer 150.000 € sau mai mult. Sub 100.000 € găsești mai ales garsoniere și apartamente de 2 camere în blocuri de dinainte de 1990. Toate ofertele sunt în lista de apartamente de vânzare în Brașov.

Indicele imobiliar Brașov: de ce saltul din octombrie nu e o scumpire

Seria lunară a Indicelui arată un salt pe care ar fi ușor să-l citești greșit:

Între septembrie și octombrie, mediana a urcat cu aproape 7%. Piața nu s-a scumpit însă: s-a schimbat eșantionul. Numărul de oferte a crescut de la 52 la 91, pentru că a intrat pe Imospot un portofoliu nou de 46 de apartamente, cu multe blocuri recente. Ponderea apartamentelor construite din 2015 a urcat de la 24% la 34%. Iar un eșantion cu mai multe blocuri noi are o mediană mai mare, chiar dacă niciun preț nu se schimbă.

Am verificat asta pe fiecare segment de vechime. Pe blocurile de dinainte de 1990, mediana a stat în jurul a 2.000–2.050 €/m² în toate cele trei luni. Pe blocurile noi nu a crescut deloc. Fără portofoliul nou, mediana din octombrie ar fi fost de aproximativ 2.050 €/m², puțin sub cea din septembrie. De aceea Indicele nu afișează o variație lunară pentru Brașov: regula noastră e să nu calculăm variația când eșantionul s-a schimbat cu peste 30% de la o lună la alta.

Prețul mediu pe metru pătrat la apartamente în Brașov, pe număr de camere

Tabelul are o ciudățenie: un apartament cu 2 camere costă, la mediană, cât unul cu 3 camere (128.800 € față de 128.500 €). Asta deși cel cu 3 camere are cu 12 m² mai mult. Explicația e vechimea. 21 dintre cele 55 de apartamente cu 2 camere sunt în blocuri construite din 2015 încoace. La 3 camere, 14 din 20 sunt în blocuri de dinainte de 1990. Practic, compari un 2 camere nou cu un 3 camere vechi.

Pentru cumpărător, concluzia e directă: cu un buget de circa 130.000 €, alegi între o cameră în plus într-un bloc vechi și un bloc nou cu o cameră mai puțin. Poți vedea ofertele pe fiecare tip în listele de apartamente cu 2 camere de vânzare în Brașov și de apartamente cu 3 camere de vânzare în Brașov.

Vechimea blocului: prima de 24% pentru construcțiile noi

Un metru pătrat într-un bloc din 2015 sau mai nou costă cu 24% mai mult decât unul dintr-un bloc comunist. Blocurile din 1990–2014 stau la mijloc, cu 14% peste cele vechi. La același număr de camere, diferența se vede și mai clar. Un apartament cu 2 camere costă 107.000 € (2.151 €/m²) într-un bloc vechi și 145.000 € (2.685 €/m²) într-unul nou, adică 38.000 € în plus pentru aproape aceeași suprafață.

Am verificat ca diferența să nu vină doar din cine publică anunțurile. Luată separat, fiecare dintre cele două surse mari de oferte din Brașov arată aceeași treaptă, de 19% până la 30% între blocurile vechi și cele noi. E cel mai solid tipar din datele pentru oraș.

Prețuri apartamente Brașov pe zone

Cele mai multe anunțuri din Brașov nu au cartierul completat ca atare. Îl numesc însă în titlu sau în stradă („Cartier Astra”, „zona Coresi”, „Bd. Gării”). Am grupat ofertele după zona declarată și am păstrat doar zonele cu cel puțin cinci apartamente:

Alte 23 de anunțuri nu numesc nicio zonă, iar câteva zone (centrul istoric, Grivița, Scriitorilor, Triaj) au sub cinci oferte. Le-am lăsat în afara tabelului. Sub zece oferte, citește cifrele ca repere, nu ca prețuri de zonă.

Tractorul: cel mai ieftin și cel mai scump metru pătrat, în același cartier

Tractorul pare zona cea mai scumpă a orașului, cu 2.596 €/m². Cifra însă amestecă două piețe care nu au nimic în comun. Cele 9 apartamente din blocurile vechi au mediana de 1.854 €/m², cel mai ieftin metru pătrat dintre toate zonele din tabel. Cele 13 apartamente noi, din ansamblurile din jurul Coresi, cer 2.617 €/m², adică cu 41% mai mult. Mediana cartierului nu descrie niciuna dintre ele. Dacă te uiți la apartamentele de vânzare din Tractorul, uită-te întâi la anul construcției, abia apoi la preț.

Astra e opusul: 14 din cele 15 oferte sunt în blocuri de dinainte de 1990, cu o mediană de 2.098 €/m². E zona unde un apartament vechi costă mai mult decât în Tractorul vechi, dar unde aproape nu există ofertă nouă. Răcădăul are metrul pătrat mare (2.440 €/m²) din motivul invers: trei din cele cinci oferte sunt garsoniere, iar apartamentele mici au mereu metrul pătrat mai scump.

Apartamente noi Brașov: prețuri, TVA și Noua Casă

După definiția paginii noastre de apartamente noi în Brașov (an de construcție 2022 sau mai nou, fără cele care cer renovare), sunt acum 22 de oferte. Mediana lor e de 141.500 €, la 2.598 €/m² și 54 m², cu 15% peste mediana orașului pe metru pătrat.

• TVA. Din 1 octombrie 2026, orice locuință nouă se vinde cu TVA de 21%, iar cota redusă de 9% nu se mai aplică. Întreabă dezvoltatorul dacă prețul din anunț include TVA, pentru că diferența e de mii de euro.
• Noua Casă. Peste 70.000 €, programul finanțează doar locuințe noi (recepționate cu cel mult cinci ani înainte) sau consolidate, până la 140.000 €, cu avans de 15%. Dintre cele 23 de apartamente de vânzare construite din 2021 încoace, 11 au prețul cerut de cel mult 140.000 €. Sub pragul de 70.000 €, unde intră orice locuință, sunt 11 oferte în tot orașul: zece garsoniere și un apartament cu 2 camere de 35 m².
• Avansul la un credit obișnuit. La prima locuință, cu credit în lei, avansul minim BNR e de 15%: aproape 19.000 € la prețul median de 126.000 €. În euro, cu venit în lei, avansul urcă la 25%. Calculele pentru venitul tău le poți face pe pagina de credit ipotecar.

Care este timpul mediu de vânzare a unui apartament în Brașov

Nu măsurăm câte zile trec până la vânzare, pentru că anunțurile nu ne spun când s-a semnat contractul. Măsurăm altceva: de cât timp sunt pe piață ofertele active acum. Pentru 91 de apartamente de vânzare din Brașov, mediana e de 46 de zile. 23% din oferte sunt pe piață de sub o lună, 64% de una până la trei luni, 8% de trei până la șase luni și 4% de șase până la douăsprezece luni. Una singură depășește un an.

Cifra e mult sub cea din București sau Cluj-Napoca, dar nu o putem compara direct cu ele. Cea mai mare parte a ofertei din Brașov a intrat pe Imospot în ultimele luni. La două treimi dintre anunțuri, prima dată pe care o cunoaștem e ziua în care l-am primit. Expunerea reală pe piață e deci cel puțin atât, probabil mai mare. Metoda și comparația între orașe sunt pe pagina Timpul pe piață.

Care sunt facilitățile populare pentru apartamentele din Brașov

Din dotările completate în cele 98 de anunțuri de vânzare:

• Centrală proprie: 72% din oferte, cea mai răspândită dotare după utilități, internet și cablu TV;
• izolație termică: 68%, iar geamuri termopan: 63%;
• lift: 48%, în 81% dintre blocurile din 2015 încoace, dar doar în 29% dintre cele de dinainte de 1990;
• loc de parcare (în dotări sau în titlu): 45%, în 72% dintre blocurile noi, față de 22% în cele vechi;
• mobilat și utilat: 36%; aer condiționat: 15%.

Două diferențe de preț merită știute, chiar dacă eșantioanele sunt mici. În blocurile de dinainte de 1990, parterul se vinde cu 8% sub etaje: 1.964 €/m² (10 oferte), față de 2.141 €/m² (39 de oferte). În blocurile noi, apartamentele cu parcare cer 2.683 €/m², față de 2.385 €/m² cele fără (23, respectiv 9 oferte). Dotările sunt declarate de vânzător, iar unele agenții le completează mai detaliat decât altele, așa că procentele sunt orientative.

Chirii și randament în Brașov

Oferta de închiriat e mică: 15 apartamente active, cu o chirie mediană de 450 € pe lună. Jumătate dintre ele cer între aproximativ 390 și 550 €. Pe tipuri, un apartament cu 2 camere se închiriază cu 450 € (5 oferte), unul cu 3 camere cu 575 € (6 oferte), iar cele patru garsoniere cer între 270 și 400 €. Oferta zilnică e în lista de apartamente de închiriat în Brașov.

La nivelul orașului, chiria anuală raportată la prețul median de vânzare dă un randament brut de 4,3%. 12 din cele 15 apartamente de închiriat sunt însă în blocuri construite până în 1992. Dacă le compari cu apartamente de vânzare de același fel, randamentul crește:

• 2 camere în bloc vechi: 450 € × 12 / 107.000 € = 5,0% brut;
• 3 camere în bloc vechi: 575 € × 12 / 120.900 € = 5,7% brut.

Apartamentele noi, la 145.000 € pentru 2 camere, ar avea nevoie de o chirie de peste 600 € ca să ajungă la același randament. Pe 15 oferte de închiriat, aceste cifre sunt orientative. Din randamentul brut se scade impozitul pe chirie: din veniturile pe 2026, 10% aplicat la 80% din chirie, adică 8% efectiv. Se mai scad lunile fără chiriaș și reparațiile.

Cum am calculat

Toate cifrele vin din anunțurile de apartamente active pe Imospot în municipiul Brașov, la data de 25 octombrie 2026: 98 de oferte de vânzare și 15 de închiriere, toate cu prețul în euro. Sunt prețuri cerute, nu prețuri de tranzacție. Prețul final, după negociere, e de obicei mai mic, iar diferența nu o putem măsura din anunțuri.

Folosim mediana: jumătate din oferte cer mai mult, jumătate mai puțin. Intervalele sunt între percentila 25 și percentila 75, nu între minim și maxim, ca un singur anunț extrem să nu deformeze cifra. Nu publicăm o mediană calculată pe mai puțin de cinci oferte. Seria lunară vine din fotografiile pe care Indicele Imospot le face în prima zi a fiecărei luni. Zonele sunt cele declarate de vânzător în titlu, în stradă sau în câmpul de cartier. Oferta din Brașov vine de la puține surse, iar două agenții aduc împreună peste trei sferturi dintre anunțuri. Tocmai de aceea am verificat principalele tipare pe fiecare sursă separat.

Ca să vezi unde se încadrează un apartament anume, îl poți compara cu ofertele similare în estimatorul VerifImo pentru Brașov.

Întrebări frecvente

Care este prețul mediu pe metru pătrat la apartamente în Brașov? Mediana e de 2.268 €/m², calculată din 98 de apartamente de vânzare active pe Imospot la 25 octombrie 2026. Jumătate din oferte cer între aproximativ 2.020 și 2.600 €/m². În blocurile de dinainte de 1990, mediana e de 2.102 €/m², iar în cele construite din 2015, de 2.608 €/m².

Cât costă un apartament cu 2 camere în Brașov? Prețul median e de 128.800 € pentru 52 m², din 55 de oferte. Într-un bloc de dinainte de 1990 costă în jur de 107.000 €, iar într-unul construit din 2015, în jur de 145.000 €.

Au crescut prețurile apartamentelor din Brașov în toamna lui 2026? Datele noastre nu arată o scumpire. Mediana a urcat de la 2.113 la 2.259 €/m² între septembrie și octombrie, pentru că au intrat în calcul multe blocuri noi, nu pentru că s-au schimbat prețurile. Pe blocurile vechi, mediana a rămas în jurul a 2.000–2.050 €/m² din august până în octombrie.

Care este timpul mediu de vânzare a unui apartament în Brașov? Nu măsurăm timpul până la semnarea contractului, ci de cât timp sunt pe piață ofertele active. Mediana e de 46 de zile, iar doar o ofertă din 91 e listată de peste un an. Cea mai mare parte a ofertei a intrat pe Imospot recent, așa că expunerea reală e probabil mai lungă.

Cât costă un apartament nou în Brașov? Apartamentele construite din 2022 încoace au un preț median de 141.500 €, la 2.598 €/m², din 22 de oferte. Din 1 octombrie 2026 se vând toate cu TVA de 21%, așa că verifică dacă prețul din anunț include TVA.

Care sunt facilitățile populare pentru apartamentele din Brașov? Centrala proprie apare în 72% din anunțurile de vânzare, izolația termică în 68%, geamurile termopan în 63%, liftul în 48% și locul de parcare în 45%. La blocurile noi, liftul și parcarea sunt aproape regula: 81%, respectiv 72%.

Care este cea mai ieftină zonă din Brașov pentru un apartament? Pe metru pătrat, blocurile vechi din Tractorul, la 1.854 €/m² (9 oferte), și zona Florilor–Craiter–Vlahuță, la 2.071 €/m². Pe preț total, zona Răcădău–Valea Cetății are cea mai mică mediană (85.000 €), dar acolo predomină garsonierele.

Cât aduce din chirie un apartament în Brașov? Chiria mediană e de 450 € pe lună, din 15 oferte. Asta înseamnă un randament brut de aproximativ 4,3% la prețul median de vânzare și de 5,0–5,7% dacă cumperi un apartament cu 2 sau 3 camere într-un bloc vechi. Pe un eșantion atât de mic, cifrele sunt orientative.