Due Diligence Imobiliar: Cum Verifici Apartamentul Înainte să Semnezi, Ca să Nu Pierzi 50.000 Euro

Due Diligence Imobiliar: Cum Verifici Apartamentul Înainte să Semnezi, Ca să Nu Pierzi 50.000 Euro

Majoritatea cumpărătorilor verifică tapetul și gresie-ul, dar ignoră complet verificările legale. Rezultatul? Descoperă post-factum că apartamentul are sarcini de 30.000 euro, litigii în instanță sau construcții ilegale. Află exact ce documente trebuie să ceri și ce să cauți în ele înainte să plătești.

Andreea și Cosmin au cumpărat apartamentul visurilor lor în 2023: 85mp, renovat complet, zonă premium în București, preț corect - 145.000 euro. Semnătură la notar, plată integrală, cheile primite. Fericire totală... pentru exact 4 luni.

În luna a cincea primesc citație: un alt pretendent la proprietate, cu acte aparent legale, contestă vânzarea. Procesul durează 18 luni. Ei nu pot vinde, nu pot ipoteca pentru că proprietatea e blocată. Stresul e insuportabil. În final câștigă procesul, dar au cheltuit 8.000 euro pe avocați și au pierdut doi ani din viață.

Cauza? Vânzătorul avea o soră cu care nu vorbea de 10 ani, care refuza să semneze renunțarea la moștenire. Apartamentul fusese moștenit de amândoi, dar fratele vânduse fără acordul ei. O verificare de 2 ore la OCPI înainte de cumpărare ar fi dezvăluit problema. Andreea și Cosmin nu ar fi cumpărat niciodată sau ar fi cerut rezolvarea situației înainte.

Asta înseamnă due diligence imobiliar - procesul prin care verifici obsesiv fiecare aspect legal al proprietății ÎNAINTE să plătești banii. Nu e paranoia, e protecție. Hai să vedem exact ce trebuie să verifici, unde, când și cum.

Ce Înseamnă Due Diligence și De Ce E Vital

Due diligence înseamnă literal "diligenţă cuvenită" - adică ai făcut TOATE verificările pe care o persoană rezonabilă și responsabilă le-ar face înainte de o decizie majoră. În imobiliare, asta înseamnă verificarea a trei categorii mari:

1. Status juridic al proprietății - E proprietarul real? Există alți coproprietari? Sunt litigii? Are datorii?

2. Status tehnic și urbanistic - E construită legal? Are autorizații? Respectă reglementările?

3. Status fiscal și financiar - Are datorii la întreținere? Impozite neachitate? Ipoteci? Sechestre?

Fiecare dintre aceste categorii poate ascunde probleme care îți transformă "investiția vieții" în coșmarul vieții. Să le luăm pe rând, sistematic.

Etapa 1: Verificarea Juridică - Cartea Funciară și Nu Numai

Cartea Funciară: Biblia Proprietății

Primul și cel mai important document e extrasul de carte funciară (CF). Aici găsești informații despre:

• Cine e proprietarul legal
• Suprafața exactă (construită și teren, dacă e cazul)
• Dacă există sarcini (ipoteci, gajuri, servituți)
• Dacă sunt interdicții (executări silite, sechestre)
• Istoric proprietate (cine a deținut-o înainte)

Unde obții: ANCPI.ro (online, 30 lei) sau la orice birou OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară) din județ.

Cum verifici corect:

Step 1: Verifică identitatea proprietarului Compară datele din CF cu CI-ul vânzătorului. Nume, prenume, CNP - trebuie să fie IDENTICE 100%. Atenție la:

• Diferențe de ortografie (Ion vs Ioan, Popescu vs Popesco)
• Nume schimbate prin căsătorie (verifică certificat căsătorie)
• Proprietari decedați (verifică certificat deces + certificat de moștenitor)

Step 2: Verifică dreptul de proprietate Secțiunea A1 trebuie să arate clar: "Drept de proprietate - [Nume Proprietar] - cotă 1/1 (100%)".

Red flags:

• Cotă 1/2, 1/3, etc. = există coproprietari care trebuie să semneze și ei
• "Uz, uzufruct, abitație, servitute" = există drepturi ale terților pe proprietate
• Lipsă dată înscriere recentă = posibil proprietar vechi care nu și-a actualizat drepturile

Step 3: Secțiunea C - SARCINI (CRITICAL!) Aici vezi dacă proprietatea are "poveri" financiare:

• Ipoteci = proprietatea e gaj pentru un împrumut bancar. Verifică suma și dacă e încă activă.
• Gajuri = similar ipotecii, dar pentru credite nebancare
• Popriri = proprietatea e blocată de creditori pentru datorii
• Servituți = alte persoane au drepturi (trecere, vedere, etc.)

Ce trebuie să întrebi: "Care e soldul rămas la creditul ipotecat?" Dacă e 40.000 euro, în preț trebuie să se includă și stingerea ipotecii sau prețul să fie redus cu 40.000 euro.

Step 4: Secțiunea D - Mențiuni (crucial) Aici apar problemele ascunse:

• "Acțiune în instanță privind dreptul de proprietate" = STOP! Nu cumpăra până nu se rezolvă
• "Sechestru asigurător" = proprietatea e blocată de un proces
• "Executare silită" = sunt creditori care vor să vândă forțat proprietatea
• "Urmărire penală" = proprietatea poate fi confiscată

Regula de aur: Dacă secțiunea D conține ORICE mențiune, cere explicații detaliate și documente care dovedesc rezolvarea. Idealul: secțiunea D goală sau cu mențiuni închise.

Documentul 2: Certificatul de Sarcini (Backup CF)

Chiar dacă ai extras CF, cere și certificat de sarcini de la Primărie sau Judecătorie. Uneori CF nu e actualizat instant și certificatul de sarcini prinde lucruri recente.

Costă 20-50 lei și durează 3-5 zile. Merită fiecare ban.

Documentul 3: Istoricul Complet de Proprietate

Cere extras CF cu istoric înscrisuri pentru ultimii 10 ani. Vrei să vezi:

• De câte ori s-a vândut proprietatea (dacă de 5 ori în 3 ani = red flag)
• Dacă au fost litigii, anulări de vânzări, reconversii
• Dacă există un pattern suspect

Exemplu de red flag: Proprietatea cumpărată în 2020 cu 80.000 euro, vândută în 2021 cu 90.000, în 2022 cu 95.000, acum se vinde cu 110.000. De ce schimbări atât de dese? Possible fraudă sau probleme ascunse.

Etapa 2: Verificarea Proprietarului și Capacității de a Vinde

Chiar dacă numele din CF se potrivește, mai sunt verificări:

Are Vânzătorul Capacitate Deplină?

Verifică:

• E major (peste 18 ani)? Evident, dar se întâmplă să existe moștenitori minori.
• E sub interdicție juridică? Cere cazier fiscal și juridic.
• E sub tutelă sau curatelă? Persoane cu dizabilități pot fi sub protecție legală.

Dacă vânzătorul e căsătorit: ABSOLUT OBLIGATORIU - soțul/soția trebuie să semneze "Acordul de înstrăinare" autentificat notarial, chiar dacă apartamentul e pe numele unui singur soț. În România, bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt presupuse comune, cu excepții (moștenire, donație).

Excepții când nu trebuie acord:

• Proprietate dobândită înainte de căsătorie (cu dovadă - CF istoric)
• Moștenire sau donație cu destinație specială
• Separație de bunuri oficializată notarial

Dacă vânzătorul e divorțat: Cere copie după sentința de divorț care specifică împărțeala bunurilor. Dacă apartamentul a fost adjudecat integral lui, OK. Dacă sentința nu menționează apartamentul = problemă potențială.

Sunt Mai Mulți Proprietari?

Dacă apartamentul e deținut în coproprietate (ex: 50%-50% între doi frați), TOȚI coproprietarii trebuie:

• Să fie de acord cu vânzarea (consimțământ scris, notarized)
• Să semneze actul de vânzare
• Sau unul să cumpere partea celuilalt mai întâi, apoi să vândă tot

Excepție - Dreptul de preempțiune: Coproprietarii au drept prioritar de cumpărare. Vânzătorul trebuie mai întâi să ofere celorlalți coproprietari să cumpere la același preț. Dacă refuză (refuz notarial), abia apoi poate vinde terților.

E Proprietatea Într-o Moștenire Nesoluționată?

Red flag major: Apartamentul a fost moștenit, dar nu toți moștenitorii au renunțat oficial sau nu s-a făcut partajul.

Verifică:

• Certificat de moștenitor pentru TOȚI succesorii
• Renunțări notariale de la cei care nu vor să moștenească
• Partaj succesoral autentificat dacă sunt mai mulți moștenitori

Exemplu practic: Tatăl a murit în 2020, mama și doi copii sunt moștenitori. Mama vrea să vândă apartamentul. TREBUIE:

1. Certificat de moștenitor care să arate că toți trei au moștenit
2. Copiii să semneze împreună cu mama sau să renunțe notarial în favoarea ei
3. Dacă un copil e minor = avocat din oficiu + aprobare judecătorească

Etapa 3: Verificări Tehnice și Urbanistice

Autorizația de Construire a Blocului/Casei

Pentru apartamente în bloc: Verifică la Primărie că blocul e construit legal cu autorizație valabilă. Blocurile construite ilegal (deși rare în orașe mari) pot fi demolate sau primesc amenzi uriașe care se împart la proprietari.

Cerere la Primărie: "Certificat de urbanism informativ pentru imobilul din str. [X], nr. [Y], pentru verificare situație juridică."

Costă 20-50 lei, durează 5-10 zile.

Modificări Interioare - Autorizații

Întreabă direct vânzătorul: "Au fost făcute modificări interioare? Demolări de pereți, mutări bucătărie/baie, închideri balcon?"

Dacă DA:

• Cere autorizația ISU + avizul de la asociație/administrator
• Verifică proces-verbal de recepție după lucrări
• Pentru modificări majore: autorizație de construire sau desființare

Ce se consideră modificare majoră:

• Demolarea unui perete portant sau despărțitor
• Mutarea băii sau bucătăriei (instalații)
• Închiderea balconului/logiei (modifică aspectul exterior)
• Unirea a două apartamente

Consecințe dacă lipsesc autorizații:

• Amenzi 5.000-10.000 lei
• Obligativitate de a aduce la starea inițială (demolezi tot ce ai făcut)
• Bloc în înscrierea în CF dacă modificările apar în expertiza tehnică

Soluție: Cere vânzătorului să legalizeze modificările ÎNAINTE de vânzare sau reduce prețul cu costul legalizării (2.000-5.000 euro, inclusiv expertiză tehnică, proiect, taxe).

Expertiza Tehnică (Pentru Case/Apartamente Vechi)

Dacă apartamentul are peste 30 ani sau e casă, recomandabil să angajezi un inginer constructor pentru inspecție tehnică (300-500 lei).

Ce verifică:

• Starea structurii (pereți portanți, stâlpi, grinzi)
• Fisuri sau deformări periculoase
• Starea instalațiilor (electric, sanitar, gaze)
• Infiltrații, umezeală, mucegai
• Acoperiș (la case sau ultimul etaj)

Dacă descoperă probleme majore:

• Negociezi reducere de preț (10.000-30.000 euro pentru probleme structurale grave)
• Sau te retragi din tranzacție

Mențiune în contract: "Vânzătorul garantează că imobilul nu are vicii ascunse structurale. În caz contrar, cumpărătorul are dreptul la despăgubiri în termen de 2 ani de la achiziție."

Etapa 4: Verificări Financiare - Datorii Ascunse

Întreținere și Utilități Restante

Întreabă asociația de proprietari direct: "Are apartamentul [X], etaj [Y], scara [Z] datorii la întreținere sau fond de reparații?"

Cere adeverință scrisă cu datoria exactă (dacă există) sau confirmare că nu are datorii.

Important: În România, datoriile la întreținere "merg cu apartamentul" - adică TU, noul proprietar, le preiei automat dacă nu se plătesc înainte. Chiar dacă în contract scrie "vânzătorul plătește toate datoriile", în realitate asociația te poate acționa pe tine, iar tu apoi trebuie să îl dai pe vânzător în judecată pentru recuperare.

Soluție sigură: La notar, în actul de vânzare-cumpărare, se scade din preț suma datoriilor, iar notarul reține banii și plătește direct asociația. Astfel ai garanția că datoriile sunt achitate.

Impozite și Taxe Locale Neachitate

Verifică la Primărie situația fiscală a proprietății: "Certificat fiscal pentru imobilul cu număr cadastral [X]"

Costă 20-30 lei, gata în 3-5 zile.

Ce arată:

• Impozit pe proprietate neachitat (pe ultimii ani)
• Taxe de salubrizare restante
• Amenzi pentru lucrări ilegale sau alte contravenții

Soluție: Similar întreținerii - se scade din preț și se plătește la Primărie înainte de notar, cu dovadă.

Facturi Utilități de la Furnizori

Cere vânzătorului copii după ultimele facturi achitate pentru:

• Energie electrică
• Gaze naturale
• Apă/canal
• Încălzire (agent termic)
• Internet/TV/telefonie

Sună la fiecare furnizor: "Verific situația apartamentului din [adresă]. Există datorii pe acest contract?"

Ideal: Vânzătorul închide toate contractele (citirea finală a indexilor) și prezintă dovezi de plată integrală la momentul predării cheilor.

Etapa 5: Verificări Anti-Fraudă - Semnale de Alarmă

Scenarii Clasice de Fraudă

1. "Proprietarul" nu e proprietarul real

• Cineva înregistrează o vânzare falsă în CF, profitând de absența proprietarului real
• Soluție: Verifică CI original + întâlnește proprietarul la adresa din CI, nu doar la apartament

2. Vânzare dublă (double selling)

• Același apartament e vândut simultan la 2-3 cumpărători diferiți
• Primul care înregistrează la OCPI câștigă, ceilalți pierd banii
• Soluție: Plătește prin cont notarial (sequester), nu direct vânzătorului

3. Documente falsificate

• Acte false: CF, CI, certificat deces, împuterniciri
• Soluție: Verifică toate documentele la surse oficiale (ANCPI, Primărie, Stare Civilă)

4. Vânzător sub presiune (șantaj, amenințare)

• Vânzătorul e forțat să vândă de interloponi sau creditori
• Semnele: nervozitate extremă, graba nejustificată, evazivitate
• Soluție: Retrage-te imediat, poți deveni complice involuntar

5. Proprietar fictiv în scheme de spălare bani

• Apartamentul e cumpărat cu bani din activități ilegale
• Riscul: apartamentul poate fi confiscat de procurori
• Soluție: Verifică sursa banilor vânzătorului (contract muncă, venituri legale)

Red Flags Care Trebuie Să Te Pună Pe Gânduri

🚨 ALARME MAJORE:

• Preț cu 20-30% sub piață fără justificare logică
• Presiune să semnezi rapid "că mai sunt interesați"
• Vânzătorul refuză să prezinte CF actualizat
• Refuză întâlnirea la notar ales de tine (vrea doar notarul "lui")
• Cere plata cash integral, nu prin bancă
• Evită răspunsurile directe la întrebări despre istoric proprietate
• Apartamentul a fost cumpărat recent (sub 6 luni) și se revinde imediat
• Multe modificări interioare fără autorizații
• Contractul de vânzare e pregătit în grabă, cu clauze vagi

Reacția ta: La orice red flag, oprește procesul și aprofundează. Consultă un avocat specializat în imobiliar (500-1.000 lei consultanță poate salva 100.000 euro).

Etapa 6: Verificarea Vecinătății și Blocului

Verificări la Asociația de Proprietari

Programează o discuție cu administratorul sau președintele asociației:

Întrebări cheie:

1. "Sunt lucrări majore planificate la bloc în următorii 2-3 ani?" (acoperiș, fațadă, lift, termoizolare)
2. "Cât e contribuția suplimentară așteptată pentru fiecare apartament?"
3. "Există proprietari cu datorii mari care blochează fondurile?"
4. "Au fost probleme cu apartamentul [X] sau cu proprietarul actual?"
5. "Cum e vecinătatea? Există locatari problematici?"

Red flags:

• "Da, trebuie refăcut acoperișul, costă 100.000 euro, adică 2.000 euro/apartament" = cheltuială neprevăzută
• "Sunt 10 apartamente cu datorii de peste 5.000 lei fiecare" = asociație disfuncțională
• "Proprietarul de acolo a avut multe probleme cu vecinii" = posibile conflicte viitoare

Verificări Informale - Vorbește Cu Vecinii

Bate la 2-3 uși din scară: "Bună ziua, mă gândesc să cumpăr apartamentul [X]. Cum e să locuiești aici?"

Ce aflii:

• Dacă e zgomot excesiv (petreceri, copii, renovări constante)
• Dacă sunt probleme la instalații comune (apă, canal, electric)
• Dacă există vecini problematici
• Dacă zona e sigură noaptea
• Dacă parcarea e suficientă

Vecinii sunt mai sinceri decât vânzătorii. Investește 30 minute în aceste conversații - pot schimba total decizia ta.

Etapa 7: Protecție Maximă - Cum Structurezi Tranzacția

Antecontractul (Promisiunea Bilaterală de Vânzare-Cumpărare)

Nu sări peste acest pas! Antecontractul e esențial pentru protecția ambelor părți.

Ce trebuie să conțină:

De ce e crucial: Antecontractul te protejează în perioada dintre "ne-am înțeles" și "am semnat la notar" (1-3 luni). În această perioadă pot apărea oferte mai bune, vânzătorul poate schimba decizia, pot apărea probleme. Avansul + clauza penală îl obligă pe vânzător să îți respecte cuvântul.

Plata Prin Cont Notarial (Sequester)

NU plăti niciodată direct vânzătorului înaintea semnării la notar!

Proces corect:

1. Deplasezi banii într-un cont bancar al notarului (cont sequester)
2. La notar, se verifică toate documentele, se semnează actul
3. Actul se înregistrează la OCPI (tu devii proprietar în CF)
4. ABIA DUPĂ confirmare OCPI, notarul transferă banii vânzătorului

Astfel: Ești protejat 100%. Dacă ceva nu e în regulă, banii se returnează. Vânzătorul primește banii doar când tu ești deja proprietarul legal înregistrat.

Cost: Notarul percepe 50-100 lei extra pentru serviciul de sequester. Merită fiecare ban.

Asigurarea Titlului de Proprietate

Opțional, dar recomandat pentru proprietăți scumpe (200.000+ euro):

Există companii care oferă asigurări "title insurance" - te protejează financiar dacă după cumpărare apare cineva care contestă proprietatea ta.

Acoperă:

• Procese de revendicare proprietate
• Vicii ascunse ale titlului
• Erori în CF sau documentație
• Fraude descoperite post-tranzacție

Cost: 0,5-1% din valoarea proprietății (1.000-2.000 euro pentru apartament de 150.000 euro)

Recomandare: Dacă istoricul proprietății e complicat (multe tranzacții, moșteniri, divorțuri), merită investiția.

Timeline-ul Verificărilor: Când Faci Ce

Săptămâna 1 (După ce ai găsit apartamentul): □ Obține extras CF actualizat (1 zi)
□ Analizează CF: proprietar, sarcini, mențiuni (2 ore)
□ Cere vânzătorului: CI, certificat căsătorie/divorț, certificat fiscal, datorii întreținere (3 zile)
□ Verifică identitate și capacitate vânzător (1 zi)

Săptămâna 2: □ Obține certificat sarcini de la Judecătorie (5 zile)
□ Verifică la Primărie: autorizații construire, modificări, taxe locale (5-7 zile)
□ Vorbește cu asociația: datorii, lucrări planificate (1 zi)
□ Vorbește cu vecinii: feedback despre bloc și zonă (2 ore)

Săptămâna 3: □ Angajează expert tehnic pentru inspecție (dacă e necesar)
□ Verifică utilități: datorii la furnizori (2-3 zile)
□ Consultanță avocat imobiliar pentru analiza documentației (1-2 ore)
□ Negociază orice problemă descoperită sau ajustare preț

Săptămâna 4: □ Pregătește antecontractul cu clauzele de protecție
□ Semnează antecontract și plătește avans 10-20%
□ Vânzătorul începe rezolvarea condițiilor suspensive (stingere ipotecă, plată datorii, etc.)

Săptămânile 5-8: □ Obține credit ipotecar (dacă e cazul)
□ Verifică ca toate condițiile suspensive sunt îndeplinite
□ Obține CF actualizat final (cu 48 ore înainte de notar)
□ Transferă banii în cont sequester la notar

Ziua semnării la notar: □ Verificare finală documente
□ Semnare act vânzare-cumpărare
□ Predare cheie simbolică
□ Înregistrare act la OCPI (2-5 zile)
□ Confirmare înregistrare → notarul transferă banii vânzătorului
□ Predare efectivă apartament cu proces-verbal

TOTAL: 6-10 săptămâni de la găsirea apartamentului până la primirea cheilor.

Pare mult? E timpul necesar pentru a face lucrurile corect și a evita probleme de 50.000+ euro.

Costuri Totale Pentru Due Diligence Complet

Verificări esențiale (obligatorii):

• Extras CF actualizat: 30 lei
• Certificat sarcini: 30 lei
• Certificat fiscal Primărie: 25 lei
• Certificat urbanism informativ: 40 lei
• TOTAL minim: 125 lei

Verificări recomandate:

• Consultanță avocat imobiliar: 500-800 lei
• Expertiza tehnică (opțional, pentru case/apartamente vechi): 300-500 lei
• Verificare extended istoric CF: 50 lei
• TOTAL recomandat: 850-1.350 lei

Protecție maximă:

• Asigurare titlu proprietate: 1.000-2.000 lei (0,5-1% din valoare)
• TOTAL protecție full: 2.000-3.500 lei

Perspectivă: Pentru un apartament de 120.000 euro, investești 0,3-0,8% din valoare în verificări care te protejează de pierderi de 10-50% (12.000-60.000 euro).

ROI: 1.000% - 5.000%. Cea mai bună investiție pe care o faci în întregul proces.

Când Să Te Retragi Din Tranzacție

Există situații când, indiferent cât îți place apartamentul, trebuie să ai curajul să spui "nu, mulțumesc":

Retragere imediată, fără negociere:

• Mențiuni de litigiu activ în CF
• Vânzătorul nu e proprietarul legitim sau nu poate dovedi dreptul
• Sechestru sau executare silită activă
• Modificări structurale majore fără nicio autorizație
• Semne clare de fraudă sau documente false
• Vânzătorul sub presiune vizibilă (șantaj, amenințare)

Retragere dacă vânzătorul refuză să rezolve:

• Ipotecă mare care nu se stinge înainte de vânzare
• Datorii substanțiale la întreținere/impozite (5.000+ lei) pe care refuză să le plătească
• Coproprietari care nu consimte sau nu renunță la drepturile lor
• Probleme tehnice grave (structură compromisă, infiltrații majore)

Renegociază prețul sau condiții:

• Probleme minore care se pot rezolva (2.000-5.000 euro costuri)
• Lucrări planificate la bloc în viitorul apropiat
• Datorii mici la utilități sau întreținere

Regula de aur: Dacă te simți presat, inconfortabil sau ai dubii serioase - OPREȘTE. E mai bine să pierzi avansul de 5.000-10.000 euro decât să cumperi o proprietate cu probleme care te vor costa 50.000+ euro și ani de procese.

Concluzie: Due Diligence E Asigurarea Ta Reală

Majoritatea românilor cheltuiesc mai mult timp alegând un telefon nou (2-3 săptămâni cercetare) decât verificând legal apartamentul de 100.000 euro (câteva ore). Această inconsistență costă scump - financiar și emoțional.

Due diligence nu e paranoia. E profesionalism. E respectul pentru munca ta de ani de zile care a generat banii aceștia. E protecția familiei tale împotriva escrocherii, stresului și pierderilor devastatoare.

Povestea Andreei și Cosmin de la început s-ar fi încheiat complet diferit cu 2 ore de verificări la OCPI. 8.000 euro cheltuiți pe avocați + 18 luni de stres = toate evitate cu verificări de 500 lei.

Nu lua shortcut-uri. Nu te grăbi pentru că "mai sunt interesați". Nu ignora red flags-urile. Un apartament "perfect" cu probleme juridice e mai periculos decât unul mediu cu acte curate.

Investește timp, investește bani în verificări profesionale, consultă avocați specializați. Această investiție de 1.000-2.000 euro și 6-8 săptămâni poate salva investiția vieții tale. Literalmente.

Checklist Final: Ești Gata Să Semnezi La Notar?

Verificări juridice: □ Extras CF actual (max 7 zile vechime) analizat complet
□ Secțiunea C (sarcini) goală sau cu ipotecă care se stinge la tranzacție
□ Secțiunea D (mențiuni) goală sau cu mențiuni închise
□ Certificat sarcini obținut și verificat
□ Identitate vânzător verificată (CI original vs. CF)
□ Capacitate juridică confirmată (major, nu e sub interdicție)
□ Acord soț/soție dacă vânzător e căsătorit
□ Certificat moștenitor + renunțări dacă e moștenire
□ Toate documente verificate la surse oficiale (nu doar copii)

Verificări tehnice și urbanistice: □ Certificat urbanism obținut - blocul e legal
□ Autorizații pentru orice modificări interioare sau dovadă că nu au fost modificări
□ Expertiza tehnică făcută (opțional dar recomandat peste 30 ani vechime)
□ Verificat starea instalațiilor (apă, gaze, electric, încălzire)

Verificări financiare: □ Certificat fiscal de la Primărie - fără datorii impozit
□ Adeverință asociație - fără datorii întreținere sau cu plan de plată clar
□ Verificat utilități - fără datorii sau cu confirmare de plată înainte de notar
□ Ipoteca existentă (dacă e cazul) se stinge la tranzacție cu dovadă

Verificări anti-fraudă: □ Preț rezonabil (nu mult sub piață fără justificare)
□ Fără presiune nejustificată pentru semnare rapidă
□ Istoric proprietate verificat - fără vânzări multiple rapide
□ Vânzător răspunde transparent la toate întrebările
□ Zero red flags majore identificate

Protecție tranzacție: □ Antecontract semnat cu clauze suspensive și penale
□ Avans plătit (10-20%) cu chitanță sau transfer bancar
□ Toate condițiile suspensive îndeplinite sau în curs
□ Cont sequester la notar aranjat
□ Plan clar: se semnează → se înregistrează OCPI → se transferă banii
□ Avocat sau consultant imobiliar a revizuit toate documentele

Verificări finale (cu 48h înainte de notar): □ CF actualizat ultima dată - confirmare zero schimbări
□ Contact telefonic cu asociația - confirmare zero datorii noi
□ Banii pregătiți în contul din care se transferă la notar
□ Programare OCPI pentru înregistrare în aceeași zi sau următoarea
□ Proces-verbal de predare-primire pregătit cu inventar detaliat

Dacă ai bifat TOATE, ești gata. Dacă lipsește ceva - rezolvă înainte de semnare.

Resurse și Contacte Utile

Verificări online:

• ANCPI.ro - Extras carte funciară online (30 lei, instant)
• Ghiseul.ro - Programări OCPI pentru verificări fizice
• Portalul ANAF - Verificare firme (dacă vânzătorul e persoană juridică)

Instituții unde verifici fizic:

• OCPI (Oficiul de Cadastru) din județul unde e proprietatea
• Primăria sector/oraș - Direcția Urbanism + Direcția Fiscală
• Judecătoria de sector - Arhivă civilă pentru certificat sarcini
• Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare (AEGRM) - pentru gajuri

Specialiști recomandați:

• Avocat specializat imobiliar: 500-1.000 lei consultanță due diligence
• Expert evaluator ANEVAR: 200-400 lei evaluare
• Inginer constructor: 300-500 lei expertiza tehnică
• Notar: alege tu notarul, nu accepta doar pe "al vânzătorului"

Documente de șters/cerut de la vânzător:

1. CI și CNP
2. Extras CF actualizat (max 30 zile)
3. Certificat căsătorie/divorț (dacă e cazul)
4. Certificat fiscal de la Primărie
5. Adeverință fără datorii de la asociație
6. Facturi ultim an utilități (dovadă plată la zi)
7. Autorizații pentru modificări (dacă au fost)
8. Certificat moștenitor (dacă e moștenire)
9. Aviz ipotecar cu sold rămas (dacă există ipotecă)
10. Proces-verbal AG care aprobă vânzarea (pentru apartamente în imobile cu mai mult de 3 proprietari)
     

Vezi și:

Contractul de Închiriere Perfect: Ce Trebuie Să Conțină Pentru A Te Proteja Legal

Ghid complet pentru prima casă 2025/2026