Due diligence imobiliar: cum verifici un apartament înainte să cumperi, de la extrasul de carte funciară la notar

Pasul 2. Poate vânzătorul să vândă singur?

Numele potrivit în cartea funciară nu e suficient. Mai verifici trei situații:

• Vânzătorul e căsătorit. Dacă apartamentul e bun comun, vânzarea se face cu acordul ambilor soți (Codul civil, art. 346). Chiar dacă e proprietatea exclusivă a unuia dintre soți, dar e locuința familiei, vânzarea cere consimțământul scris al celuilalt (art. 322). Ceri certificatul de căsătorie sau, după caz, actul de divorț și partajul.
• Sunt mai mulți proprietari. Actele de dispoziție asupra unui bun comun, deci și vânzarea apartamentului întreg, se încheie cu acordul tuturor coproprietarilor (Codul civil, art. 641 alin. 4). Toți semnează sau dau procură autentică.
• Apartamentul e moștenit. Ceri certificatul de moștenitor sau hotărârea de partaj și verifici că dreptul moștenitorilor e înscris în cartea funciară. Dacă sunt mai mulți moștenitori, toți trebuie să vândă. Dacă printre ei e un minor, vânzarea are nevoie de aprobările prevăzute de lege, iar notarul îți spune care.

Dacă vânzătorul e reprezentat, procura trebuie să fie autentică și să descrie exact apartamentul și dreptul de a-l vinde. Lista completă a actelor pe care trebuie să le aibă vânzătorul e în articolul despre actele necesare la vânzarea unui apartament în 2026.

Pasul 3. Verificări tehnice și urbanistice

Modificările interioare

Întreabă direct dacă s-au demolat pereți, s-a mutat bucătăria sau baia, s-a închis balconul sau s-au unit două apartamente. Lucrările care ating structura sau aspectul exterior al clădirii au nevoie, de regulă, de autorizație de construire de la primărie. Compară releveul din documentația cadastrală cu ce vezi în apartament. Dacă nu corespund, cere vânzătorului să regularizeze situația înainte de vânzare sau ia în calcul costul și timpul regularizării. Evaluatorul băncii poate semnala și el diferențele, iar banca poate refuza sau reduce creditul. De aceea, dacă iei credit ipotecar, nu plăti un avans mare înainte de evaluare.

Starea clădirii și a apartamentului

• Fisuri, igrasie, mucegai, infiltrații în colțuri, la băi și la ultimul etaj.
• Instalația electrică, țevile, presiunea apei și centrala, dacă există.
• Pentru blocurile vechi, încadrarea într-o clasă de risc seismic. Lista clădirilor expertizate o publică primăria (în București, Primăria Municipiului București).
• Pentru apartamente vechi sau case, merită o inspecție făcută de un inginer constructor înainte de antecontract.

Certificatul de performanță energetică

Vânzătorul e obligat să-ți pună la dispoziție o copie a certificatului înainte de semnarea contractului și să ți-l dea în original la semnare. Contractul încheiat fără copia dată înainte poate fi anulat la cererea ta (Legea 372/2005, art. 22). Anunțul de vânzare trebuie să afișeze indicatorii energetici din certificat (art. 24). Clasa energetică îți spune cât te vor costa încălzirea și răcirea.

Viciile ascunse

Vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse care fac locuința improprie folosinței sau îi scad valoarea, dacă existau la predare (Codul civil, art. 1.707). Pentru construcții, termenul în care viciile trebuie să apară e de 3 ani de la predare (art. 2.531). Ce ai văzut sau puteai vedea la o vizionare atentă nu mai e viciu ascuns, de aceea inspecția dinaintea semnării contează.

Pasul 4. Datoriile: buget local, întreținere, utilități

• Impozitele locale. Vânzătorul prezintă la notar certificatul de atestare fiscală pentru apartament, care arată că nu are datorii la bugetul local (Codul de procedură fiscală, art. 159). Din 25 februarie 2026 (OUG 7/2026), și cumpărătorul trebuie să nu aibă datorii la bugetul local al localității de domiciliu, dovedite prin certificat sau prin verificare electronică. Contractul încheiat fără aceste verificări e nul de drept.
• Întreținerea. Cere adeverința de la asociația de proprietari că întreținerea e plătită la zi. În practică, notarii o cer. Întreabă și dacă s-au votat lucrări mari (acoperiș, fațadă, lift, reabilitare termică) și cât revine pe apartament.
• Utilitățile. Cere ultimele facturi plătite. La predare, notează indexurile într-un proces-verbal și mută contractele pe numele tău.

Dacă există datorii, scrie în antecontract cine le plătește și până când, cu dovada plății înainte de semnare.

Pasul 5. Semnalele de alarmă

• Proprietarul din cartea funciară nu e persoana cu care vorbești și nu există o procură autentică.
• Ți se cere un avans mare „ca să nu-l dea altcuiva”, înainte de orice verificare.
• Prețul e mult sub mediana zonei, fără o explicație clară (stare, etaj, litigiu). Îl verifici rapid în VerifImo.
• Vânzătorul refuză notarul propus de tine sau vrea în contract un preț mai mic decât cel real.
• Nu poate arăta certificatul energetic sau actul de proprietate în original.
• Apartamentul a fost cumpărat de curând și se revinde imediat, fără o explicație.
• Ți se cere plata în numerar, fără document.

Mai e o verificare gratuită: de cât timp e proprietatea pe piață. Dacă stă cu mult peste mediana orașului (în București, jumătate din apartamentele de vânzare sunt active de peste 5 luni, în Cluj-Napoca de peste 7 luni), poate fi doar un preț prea mare. Poate fi și un motiv pentru care alți cumpărători au renunțat, așa că e un motiv în plus să întrebi.

Pasul 6. Cum structurezi antecontractul și plata

Când verificările ies bine, înțelegerea se pune în scris printr-o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare. E bine s-o faci la notar: promisiunea autentică se poate nota în cartea funciară dacă vânzătorul e înscris ca proprietar și dacă antecontractul are un termen pentru contractul final (Codul civil, art. 906). Odată notată, e opozabilă celor care ar cumpăra după tine.

În antecontract scrie:

• prețul, moneda și suma plătită acum, cu natura ei: avans sau arvună. Dacă nu scrie altfel, banii sunt avans din preț (Codul civil, art. 1.670). La arvuna confirmatorie (art. 1.544), cine a dat-o și se retrage o pierde, iar cine a primit-o și se retrage o restituie dublu;
• data-limită a contractului final;
• condițiile: obținerea creditului, stingerea ipotecii existente, plata datoriilor, regularizarea modificărilor;
• cine plătește costurile. Dacă nu conveniți altfel, cheltuielile contractului de vânzare sunt ale cumpărătorului (Codul civil, art. 1.666);
• starea în care se predă apartamentul și ce rămâne în el.

Dacă vânzătorul refuză nejustificat să semneze contractul final, poți cere instanței o hotărâre care ține loc de contract, în termen de 6 luni de la data la care trebuia încheiat (art. 1.669).

La plată: transfer bancar, cu explicația plății (avans sau arvună, conform antecontractului) și niciodată bani „de rezervare” înainte de verificarea cărții funciare. Contractul final se încheie obligatoriu la notar, în formă autentică, altfel e nul (Codul civil, art. 1.244). Cât costă notarul și intabularea calculezi în articolul despre taxele la vânzarea și cumpărarea unui apartament în 2026.

Dacă cumperi de la dezvoltator, într-un bloc în construcție

• Verifică în cartea funciară cine e proprietarul terenului și dacă terenul e ipotecat în favoarea unei bănci.
• Cere autorizația de construire și verifică la primărie că e valabilă.
• Cere ca promisiunea să fie autentică și notată în cartea funciară.
• Leagă plățile de stadiul lucrărilor și pune în contract termenul de predare și ce se întâmplă la întârziere.
• Din 1 octombrie 2026, locuințele noi se vând cu TVA de 21%. Verifică dacă prețul din contract include TVA.

Când te retragi din tranzacție

Te retragi imediat la: litigiu activ notat în cartea funciară, sechestru sau executare silită, vânzător care nu poate dovedi că e proprietar, documente care par falsificate, modificări structurale fără nicio autorizație.

Te retragi dacă vânzătorul refuză să rezolve: o ipotecă pe care nu vrea să o stingă la vânzare, un coproprietar sau un moștenitor care nu semnează, datorii pe care nu le plătește, probleme tehnice grave.

Doar renegociezi la: reparații necesare, lucrări votate la bloc, datorii mici, pe care le scazi din preț în scris.

Lista finală înainte de notar

• Extras de carte funciară recent, cu proprietarul corect și fără sarcini nerezolvate.
• Acordul soțului sau al soției și al tuturor coproprietarilor sau moștenitorilor, după caz.
• Actul de proprietate în original și documentația cadastrală care corespunde cu apartamentul.
• Autorizații pentru modificări sau confirmarea că nu s-au făcut.
• Copia certificatului energetic primită înainte de semnare.
• Certificatul de atestare fiscală al vânzătorului și impozitele tale locale plătite la zi.
• Adeverința asociației de proprietari.
• Acordul băncii vânzătorului pentru radierea ipotecii, dacă există.
• Banii pentru preț, notar și intabulare pregătiți în cont.

Întrebări frecvente

Cum verifici un apartament înainte să cumperi? În trei planuri: juridic (extrasul de carte funciară, actul de proprietate, acordul soțului și al coproprietarilor), tehnic (starea clădirii, instalațiile, modificările și certificatul energetic) și financiar (certificatul fiscal, întreținerea, utilitățile). Le faci pe toate înainte de antecontract și de orice avans.

Cum recunoști un apartament cu probleme? După semnalele de alarmă: proprietarul din cartea funciară nu e cel cu care vorbești, ți se cere avans mare înainte de verificări, prețul e mult sub piață fără explicație, apar litigii sau sechestre la sarcini ori releveul nu corespunde cu apartamentul. Un anunț care stă mult peste timpul mediu pe piață merită și el întrebări suplimentare.

Ce arată extrasul de carte funciară? Are trei părți: descrierea apartamentului (adresă, număr cadastral, suprafață), proprietarii și cotele lor, și sarcinile (ipoteci, sechestre, interdicții, uzufruct, litigii notate). Extrasul de informare îl obții de la ANCPI, online sau la un birou OCPI, pe baza numărului de carte funciară.

De unde iau extrasul de carte funciară? De la ANCPI, online, sau de la orice birou de cadastru și publicitate imobiliară (OCPI), pe baza numărului de carte funciară sau a numărului cadastral, pe care ți le dă vânzătorul. Pentru autentificarea contractului, notarul cere singur extrasul de care are nevoie.

Pot cumpăra un apartament cu ipotecă? Da. De obicei, o parte din preț se plătește direct băncii vânzătorului la semnare, banca își dă acordul pentru radiere, iar notarul radiază ipoteca. Scrie în antecontract cum se face și verifică în extras că ipoteca dispare după tranzacție.

Trebuie să semneze și soția vânzătorului? Dacă apartamentul e bun comun, da: vânzarea se face cu acordul ambilor soți (Codul civil, art. 346). Și dacă e proprietatea exclusivă a unuia, dar e locuința familiei, e nevoie de consimțământul scris al celuilalt soț (art. 322).

Ce fac dacă descopăr un viciu ascuns după cumpărare? Vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse care existau la predare (Codul civil, art. 1.707). La construcții, viciile trebuie să apară în 3 ani de la predare (art. 2.531). Notează problema în scris, cu dovezi, și cere sfatul unui avocat cât mai repede.

Ce înseamnă avans și ce înseamnă arvună în antecontract? Dacă nu scrie altfel, banii dați la promisiune sunt avans din preț (art. 1.670). La arvuna confirmatorie (art. 1.544), cine a dat-o și se retrage o pierde, iar cine a primit-o și se retrage o restituie dublu. Scrie explicit în antecontract ce alegeți.

Informațiile sunt verificate la 25 octombrie 2026, după Codul civil (art. 322, 346, 641, 906, 1.244, 1.544, 1.666, 1.669, 1.670, 1.707, 2.531), Codul de procedură fiscală (art. 159, modificat prin OUG 7/2026), Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor (art. 22 și 24) și datele Imospot despre timpul pe piață (octombrie 2026).