Chirie în București în 2026: cât costă, ce verifici în contract și cum îl înregistrezi la ANAF

Primul pas: verifică proprietarul înainte de orice

Verifică dreptul de proprietate. Cere actul de proprietate și un extras de carte funciară recent, pe care îl poți obține online de la ANCPI. Extrasul îți arată cine e proprietarul și dacă există ipoteci, sechestre sau litigii notate. Numele de pe extras trebuie să coincidă cu cel din contract; dacă nu, cere mandatul sau acordul proprietarului real.

Întreabă de restanțele la întreținere. Cere ultimele liste de plată de la asociația de proprietari. Restanțele vechi nu sunt datoria ta, dar îți spun cât de serios e proprietarul și îți arată cât costă întreținerea iarna.

Cere certificatul energetic. Legea 372/2005 îl obligă pe proprietar să îți pună la dispoziție o copie a certificatului de performanță energetică înainte de semnarea contractului (art. 22), iar anunțul trebuie să afișeze indicatorii energetici (art. 24). Certificatul îți spune, înainte să semnezi, cât de scumpă poate fi iarna în apartamentul acela.

Nu trimite bani înainte de vizionare. Dacă „proprietarul” refuză o vizionare fizică și cere un avans ca să „rezerve” apartamentul, renunță. Plătește garanția și prima chirie doar după ce ai văzut apartamentul și ai semnat contractul, prin transfer bancar.

Contractul de închiriere în 2026: ce trebuie să conțină

Contractul nu trebuie autentificat la notar; e valabil în formă scrisă, semnat de ambele părți. Ca să te protejeze, trebuie să cuprindă:

• Datele complete ale părților: nume, CNP, act de identitate, domiciliu, contact. Ai nevoie de ele pentru orice demers ulterior.
• Descrierea exactă a locuinței: adresa, suprafața, dotările, plus locul de parcare sau boxa, dacă sunt incluse.
• Durata și preavizul. Frecvent: 12 luni, cu prelungire. Dacă părțile nu stabilesc durata și nici nu au vrut un contract pe durată nedeterminată, o locuință nemobilată se consideră închiriată pe un an, iar una mobilată pe unitatea de timp pentru care se plătește chiria, de obicei o lună (Codul civil, art. 1.785).
• Chiria, moneda și scadența. Chiria poate fi în euro sau în lei. Dacă e în euro, scrie la ce curs se plătește în lei și din ce zi (de regulă, cursul BNR din ziua plății).
• Garanția: suma, cazurile în care se poate reține și termenul de restituire.
• Utilitățile: cine plătește curentul, gazul, internetul și întreținerea.
• Reparațiile: cele mari sunt ale proprietarului, cele de întreținere curentă ale chiriașului, dacă nu se convine altfel (art. 1.788 și 1.802).
• Procesul-verbal de predare-primire, cu inventar, fotografii și indexurile contoarelor.

Lista completă a clauzelor, cu un model de structură pe articole, e în ghidul nostru despre contractul de închiriere: ce clauze trebuie să conțină.

Cum înregistrezi contractul la ANAF în 2026, pas cu pas

Obligația de înregistrare îi revine proprietarului (sau uzufructuarului) care obține venit din chirie: contractul se înregistrează la ANAF în cel mult 30 de zile de la semnare, iar orice modificare ulterioară, în cel mult 30 de zile de la producerea ei (Codul fiscal, art. 83 alin. 5).

1. Pregătește documentele: contractul semnat, eventualele acte adiționale și o copie a certificatului de performanță energetică, pe care Legea 372/2005 îi cere proprietarului să o depună la organul fiscal la înregistrarea contractului.
2. Completează formularul C168, cererea de înregistrare a contractelor de locațiune. Îl găsești pe anaf.ro, la Servicii online, Declarații electronice.
3. Depune-l online sau la ghișeu. Online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV), încarci cererea împreună cu copia contractului. La ghișeu, le depui la registratura organului fiscal de care aparții.
4. Dacă apartamentul are mai mulți proprietari, contractul îl desemnează pe cel care face înregistrarea.
5. Păstrează dovada înregistrării și dă-i chiriașului o copie.
6. La modificare sau încetare înainte de termen, depune din nou C168, bifând modificarea sau încetarea, cu documentul care o dovedește (act adițional, notificare, acord de încetare).

Atenție la o confuzie frecventă: contractul nu se înregistrează prin Declarația unică (212). Declarația unică e declarația anuală prin care proprietarul declară venitul din chirie și plătește impozitul, până la 25 mai a anului următor. Înregistrarea contractului nu are taxă.

De ce e înregistrarea și în interesul chiriașului

Contractul e valabil și neînregistrat, dar înregistrarea îi dă putere în plus. Un contract înregistrat la organul fiscal e titlu executoriu pentru plata chiriei (Codul civil, art. 1.798), iar dacă e pe durată determinată, și pentru predarea locuinței la expirare (art. 1.809). Asta ajută în primul rând proprietarul, dar pentru tine înseamnă un contract cu dată sigură, care dovedește clar ce s-a convenit. Cere copia dovezii de înregistrare după cel mult 30 de zile de la semnare. Un proprietar care refuză să înregistreze contractul îți spune ceva și despre cum se va purta dacă apare un conflict.

Ce impozit plătește proprietarul pe chirie în 2026

Pentru venitul din 2026, impozitul pe chirie al persoanei fizice e de 10%, aplicat la 80% din chiria anuală, pentru că revine deducerea forfetară de 20% (Codul fiscal, art. 84). Rezultă un impozit efectiv de 8% din chirie. Nu există un plafon sub care impozitul să fie zero, iar alte cheltuieli (reparații, mobilier) nu se mai scad separat.

Dacă chiria e în euro, venitul se transformă în lei la cursul mediu anual comunicat de BNR. Pe lângă impozit, proprietarul datorează CASS de 10% numai dacă totalul veniturilor din afara salariului ajunge la cel puțin 6 salarii minime pe an. Impozitul și, dacă e cazul, CASS se declară și se plătesc prin Declarația unică, până la 25 mai 2027 pentru venitul din 2026. Dacă te gândești să cumperi ca să dai în chirie, calculul complet e în articolul Merită să investești în imobiliare în 2026?.

Garanția: cât dai, cum o protejezi și cum o recuperezi

Garanția e de obicei una sau două chirii lunare, plătite la semnare. La chiriile din București, înseamnă de regulă între 400 și 1.400 €, o sumă care merită protejată.

Cât e normal. Legea nu stabilește un plafon și nici un termen de restituire; se negociază. O chirie e frecventă, două sunt acceptabile pentru apartamente mobilate scump. Peste două, ai motive să negociezi.

Plătește prin transfer bancar. Transferul lasă o urmă clară: cine, cât, când și cu ce mențiune. Dacă plătești cash, cere chitanță semnată.

Scrie totul în contract. Suma, data plății, cazurile în care se poate reține (chirie neplătită, utilități restante, stricăciuni dovedite față de procesul-verbal de la intrare) și termenul de restituire. Recomandarea noastră: 15–30 de zile de la predarea cheilor, cât să sosească ultimele facturi.

Uzura normală nu se scade. Codul civil îi cere chiriașului să predea locuința în starea în care a primit-o, cu excepția a ceea ce s-a deteriorat din cauza vechimii (art. 1.821).

Dacă proprietarul refuză să o returneze, trimite-i o notificare scrisă cu suma, contul și un termen. Dacă nu răspunde, te poți adresa judecătoriei; pentru sume mici există procedura simplificată a cererii de valoare redusă din Codul de procedură civilă. Contractul, cele două procese-verbale și dovada plății sunt probele de care ai nevoie.

Clauzele capcană din contractele de chirie

Indexarea automată

Formularea tipică: „Chiria se indexează anual cu rata inflației comunicată de INS / cu X%.” Nu e ilegală și nici neapărat rea. Problema apare când nu o citești: la 700 € pe lună, o indexare de 5% înseamnă 35 € în plus în fiecare lună. Fără o clauză de indexare, chiria rămâne cea din contract pe toată durata lui. Dacă o accepți, cere un plafon, de exemplu cel mult inflația și nu mai mult de un procent convenit pe an.

Rezilierea de către proprietar cu 15 zile preaviz

Formularea tipică: „Proprietarul poate rezilia contractul cu 15 zile preaviz.” La un contract pe durată nedeterminată cu chirie lunară, Codul civil îi cere proprietarului un preaviz de cel puțin 60 de zile (art. 1.824). La un contract pe durată determinată, proprietarul nu îl poate denunța înainte de termen decât dacă s-a prevăzut că o poate face pentru nevoile locative proprii sau ale familiei, tot cu preavizul de la art. 1.824 (art. 1.825). Negociază cel puțin 60 de zile.

Interdicția de a pleca înainte de termen

Formularea tipică: „Chiriașul nu poate rezilia contractul înainte de expirarea termenului.” O astfel de clauză e considerată nescrisă: chiriașul poate denunța contractul pe durată determinată cu un preaviz de cel puțin 60 de zile (art. 1.825).

Accesul proprietarului „oricând”

Formularea tipică: „Proprietarul are dreptul să viziteze proprietatea pentru inspecție.” Legea îi permite examinarea locuinței la intervale rezonabile, fără o stânjenire nejustificată a folosinței (art. 1.804). Adaugă: „cu preaviz de minimum 48 de ore și cu acordul chiriașului, cu excepția urgențelor.”

Toate reparațiile în sarcina chiriașului

Formularea tipică: „Chiriașul suportă toate costurile de reparații.” Codul civil pune reparațiile necesare menținerii locuinței în stare de folosință în sarcina proprietarului (art. 1.788). Negociază formula: „reparațiile de întreținere curentă sunt în sarcina chiriașului, reparațiile la instalații, structură și echipamentele care se strică din uzură sunt în sarcina proprietarului.”

Sume pentru reparații plătite în avans

O clauză prin care chiriașul plătește în avans sume pentru reparații stabilite doar pe estimările proprietarului e considerată nescrisă (art. 1.826), la fel ca obligația de a încheia o asigurare la un asigurător impus de proprietar.

Drepturile tale ca chiriaș: ce spune legea

Folosința liniștită. Proprietarul trebuie să îți asigure folosința liniștită și utilă a locuinței și să se abțină de la orice o tulbură (Codul civil, art. 1.789). Vizitele se fac la intervale rezonabile, nu după bunul plac (art. 1.804).

Reparațiile mari, pe banii proprietarului. Dacă îl anunți și nu ia de îndată măsuri, poți face tu reparațiile și îi poți cere sumele avansate, cu dobândă (art. 1.788). Anunță-l mereu în scris, prin email sau mesaj, ca să ai dovada. Dacă defectele îți micșorează folosința și nu sunt înlăturate, poți cere o scădere proporțională a chiriei (art. 1.791).

Evacuarea doar prin instanță. Dacă legea nu prevede altfel, evacuarea se face în baza unei hotărâri judecătorești (art. 1.831). Excepția sunt contractele care sunt deja titlu executoriu pentru predarea locuinței la expirare (contractul pe durată determinată autentic sau înregistrat la ANAF, art. 1.809). Schimbarea yalei sau scoaterea lucrurilor tale din apartament nu sunt căi legale.

Plecarea înainte de termen. Poți denunța contractul pe durată determinată cu un preaviz de cel puțin 60 de zile (art. 1.825).

Subînchirierea se face numai cu acordul scris al proprietarului (art. 1.833). Nu te baza pe tăcerea lui.

Dacă apartamentul se vinde, contractul tău îl obligă pe cumpărător dacă închirierea a fost notată în cartea funciară (art. 1.811). Fără notare, poziția ta e mai fragilă, iar dacă ați convenit că locațiunea încetează la vânzare, rămâi protejat un preaviz dublu față de cel de denunțare (art. 1.812).

Procesul-verbal de predare-primire: documentul pe care nu ai voie să îl ratezi

Dacă reții un singur lucru din ghid: nu te muta fără proces-verbal de predare-primire semnat de ambele părți. Până la proba contrară, legea presupune că ai primit locuința în stare bună (art. 1.821), deci orice defect nenotat la intrare poate deveni problema ta la plecare.

• starea fiecărei camere: pereți, pardoseli, ferestre, uși;
• starea mobilierului și a electrocasnicelor;
• indexurile la curent, gaz și apă;
• cheile predate;
• orice defect existent.

Fă fotografii detaliate în ziua mutării și trimite-le proprietarului pe email în aceeași zi, cu mențiunea că arată starea apartamentului la preluare.

La final de contract: pașii corecți

1. Dă preavizul în scris, cu data la care pleci, chiar dacă ați vorbit deja.
2. Fă procesul-verbal de ieșire, cu aceleași rubrici ca cel de intrare.
3. Cere în scris returnarea garanției, cu contul și termenul din contract. Orice reținere trebuie justificată cu sumă și motiv.
4. Anunță asociația de proprietari că pleci, ca să nu mai fii trecut pe lista de plată.
5. Dacă pleci înainte de termen, proprietarul comunică încetarea la ANAF tot prin C168. Cere-i o copie.

Unde cauți apartamentul

Pe Imospot găsești apartamente de închiriat în București, cu filtre pe cartier, număr de camere și preț. Dacă ești proprietar și vrei să știi cât valorează apartamentul înainte să decizi dacă îl vinzi sau îl închiriezi, folosește estimatorul nostru VerifImo.

Întrebări frecvente

Cât costă chiria în București în 2026? În datele noastre, chiria mediană cerută pentru un apartament în București a fost de 590 € pe lună în octombrie 2026 (600 € în august și septembrie). Un apartament cu 2 camere are mediana de 550 € pe lună, iar diferențele dintre cartiere sunt mari, de la circa 410–450 € în Drumul Taberei sau Militari la peste 800 € în Floreasca.

Ce trebuie să conțină un contract de închiriere apartament în 2026? Datele părților, descrierea locuinței, durata și preavizul, chiria cu moneda și scadența, garanția cu condițiile de restituire, împărțirea utilităților și a reparațiilor, plus procesul-verbal de predare-primire și copia certificatului energetic.

Cum se înregistrează contractul de închiriere la ANAF în 2026? Proprietarul depune formularul C168, cu copia contractului, în cel mult 30 de zile de la semnare sau de la modificare (Codul fiscal, art. 83 alin. 5). La înregistrare depune și o copie a certificatului energetic.

Se poate înregistra contractul de închiriere la ANAF online în 2026? Da. Formularul C168 se depune online prin Spațiul Privat Virtual (SPV), împreună cu copia contractului, sau la registratura organului fiscal.

Cât este impozitul pe chirie în 2026 pentru o persoană fizică? 10% aplicat la 80% din chirie, adică 8% efectiv, pentru venitul din 2026. La 550 € pe lună, impozitul e de 528 € pe an. Se declară și se plătește prin Declarația unică, până la 25 mai 2027.

Proprietarul plătește și CASS pe chirie? Doar dacă veniturile din afara salariului ajung, în total, la cel puțin 6 salarii minime pe an. În acest caz, CASS este de 10%, calculat la plafonul corespunzător.

Trebuie să înregistrez eu, ca chiriaș, contractul la ANAF? Nu, obligația e a proprietarului. Tu poți cere dovada înregistrării.

Proprietarul poate mări chiria în mijlocul contractului? Nu, dacă nu există în contract o clauză de indexare acceptată de tine. Altfel, orice schimbare a chiriei se face prin act adițional semnat de amândoi.

Informațiile sunt verificate la 25 octombrie 2026, după Codul civil (art. 1.777–1.835, pe legislatie.just.ro), Codul fiscal (art. 83–84, în forma modificată prin Legea 239/2025), Legea 372/2005 (art. 22 și 24), materialele informative ANAF despre formularul C168 și datele Imospot despre chiriile cerute în București (august–octombrie 2026).