Acte necesare la vânzarea unui apartament în 2026: lista completă

Certificatul energetic: actul pe care mulți îl uită

Legea 372/2005 obligă vânzătorul să-i dea cumpărătorului o copie a certificatului de performanță energetică înainte de semnarea contractului și originalul la semnare. Un contract semnat fără ca acest pas să fi fost respectat poate fi anulat în instanță la cererea cumpărătorului (art. 22).

Certificatul îl face un auditor energetic atestat, după o vizită în apartament, și este valabil 10 ani, cu excepția cazului în care faci o renovare majoră care schimbă consumul. Dacă ai deja unul în termen, îl folosești pe acela.

Tot legea cere ca anunțurile de vânzare și de închiriere să afișeze indicatorii de performanță energetică din certificat. Ia-l, așadar, înainte de publicarea anunțului, nu înainte de notar.

Acte în situații speciale

Apartamentul cumpărat în timpul căsătoriei

Dacă apartamentul este bun comun, vânzarea se face cu acordul ambilor soți (Codul civil, art. 346): semnează amândoi sau unul dă procură autentică. Chiar dacă locuința e proprietatea exclusivă a unuia dintre soți, dar este locuința familiei, vânzarea cere consimțământul scris al celuilalt (art. 322). Ia cu tine certificatul de căsătorie sau, după caz, actul de divorț și partajul.

Apartamentul moștenit

• certificatul de moștenitor (sau hotărârea judecătorească de partaj);
• dreptul tău înscris în cartea funciară pe baza lui; dacă nu e încă înscris, notarul îți spune ce trebuie făcut înainte de vânzare;
• dacă sunt mai mulți moștenitori, toți semnează sau dau procură.

Impozitul la vânzare se calculează de la data decesului celui de la care ai moștenit: 1% dacă au trecut mai mult de 3 ani, 3% dacă au trecut mai puțin. Detaliile sunt în articolul despre taxele la vânzarea unui apartament în 2026.

Apartamentul cu credit ipotecar

Poți vinde un apartament ipotecat. Ai nevoie de o adresă de la bancă cu soldul creditului la zi și de acordul ei pentru vânzare. De obicei, o parte din preț se plătește direct băncii la semnare, banca emite acordul de radiere a ipotecii, iar notarul o radiază din cartea funciară. Cumpărătorul trebuie să vadă în extrasul de carte funciară că ipoteca dispare după tranzacție.

Vânzarea prin procură

Dacă nu poți fi prezent, te poate reprezenta cineva cu procură autentică (dată la notar), în care apartamentul și puterea de a-l vinde sunt descrise exact. Procura dată în străinătate se face la consulat sau la un notar local, cu apostilă.

Casă în loc de apartament

La o casă, pe lângă actele de mai sus, notarul verifică și ca terenul și construcția să fie înscrise în cartea funciară. Pentru o construcție nouă se mai cer, de regulă, autorizația de construire și procesul-verbal de recepție, pe baza cărora a fost intabulată.

Ce documente aduce cumpărătorul

• actul de identitate (și al soțului sau soției, dacă cumpără împreună);
• certificatul de atestare fiscală de la primăria unde are domiciliul, care arată că nu are datorii la bugetul local. E o regulă nouă, introdusă prin OUG 7/2026: fără el (sau fără verificarea electronică pe care o poate face notarul), actul de vânzare este nul de drept;
• dovada plății avansului, dacă a existat un antecontract;
• dacă plătește cu credit: contractul de credit aprobat, evaluarea băncii și, la semnare, contractul de ipotecă;
• banii pentru onorariul notarului și intabulare (calculul e în articolul despre taxe).

Pașii, în ordine

1. Verifică-ți dosarul: act de proprietate, carte funciară, cadastru. Dacă lipsește ceva (o intabulare, o moștenire nedezbătută), rezolvă înainte de anunț.
2. Fă certificatul energetic, apoi publică anunțul cu clasa energetică.
3. Stabilește prețul pe date: vezi cât valorează locuința cu VerifImo și cât stau ofertele similare pe piață în timpul pe piață.
4. Antecontractul (opțional): la notar, cu avans sau arvună. Diferența dintre ele contează; o explicăm în ghidul despre cumpărarea fără agent.
5. Cu 1–2 săptămâni înainte de semnare: certificatul fiscal (valabil 30 de zile) și adeverința de la asociație.
6. La notar: semnezi, notarul reține impozitul, cere intabularea pe numele cumpărătorului și, dacă e cazul, radierea ipotecii.
7. Predarea: chei, indexuri la contoare, transferul contractelor de utilități.

Întrebări frecvente

Ce acte îmi trebuie pentru vânzarea unui apartament în 2026? Actul de identitate, actul de proprietate, documentația cadastrală, certificatul de atestare fiscală, certificatul de performanță energetică și, de obicei, adeverința de la asociația de proprietari. Extrasul de carte funciară îl cere notarul.

Cât este valabil certificatul fiscal pentru vânzare? 30 de zile. Cere-l cu puțin timp înainte de data stabilită la notar.

Este obligatoriu certificatul energetic la vânzare? Da. Vânzătorul dă cumpărătorului o copie înainte de semnare și originalul la semnare; altfel, contractul poate fi anulat la cererea cumpărătorului. Anunțul de vânzare trebuie să afișeze indicatorii energetici.

Cât este valabil certificatul energetic? 10 ani de la eliberare, dacă între timp nu s-a făcut o renovare majoră care schimbă consumul de energie.

Pot vinde apartamentul fără acordul soțului? Nu, dacă apartamentul e bun comun sau dacă este locuința familiei, chiar și atunci când e proprietatea ta exclusivă. Ai nevoie de semnătura sau de consimțământul scris al soțului.

Ce acte trebuie pentru vânzarea unui apartament moștenit? Certificatul de moștenitor sau hotărârea de partaj, dreptul înscris în cartea funciară și semnătura tuturor moștenitorilor, plus actele obișnuite: certificat fiscal, certificat energetic, adeverința de la asociație.

Pot vinde un apartament care are credit ipotecar? Da. Ai nevoie de adresa băncii cu soldul și de acordul ei; creditul se stinge din prețul de vânzare, iar ipoteca se radiază la notar.

Are nevoie și cumpărătorul de certificat fiscal? Da, din 2026. OUG 7/2026 cere cumpărătorului să dovedească, cu certificat de atestare fiscală sau prin verificare electronică, că nu are datorii la bugetul local al localității în care are domiciliul.

Cine aduce extrasul de carte funciară? Notarul îl solicită direct de la ANCPI pentru autentificare. Un extras de informare îl poți cere tu, înainte, ca să verifici situația apartamentului.

Informațiile sunt verificate la 25 octombrie 2026, după Codul civil (art. 322 și 346), Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, Codul fiscal și Codul de procedură fiscală (art. 159, cu modificările din OUG 7/2026). Lista finală de acte o confirmă notarul care autentifică vânzarea.