Cum cumperi un apartament fără agent imobiliar: pașii, actele și capcanele

Pasul 1. Stabilește bugetul real, nu doar prețul

Peste prețul din anunț vin onorariul notarului și intabularea, în sarcina cumpărătorului (aproximativ 1,4–1,5% din preț la un apartament obișnuit), plus evaluarea și contractul de ipotecă dacă iei credit. Calculatorul din articolul despre taxele la vânzare-cumpărare în 2026 îți dă suma pentru prețul tău.

Dacă iei credit, avansul minim stabilit de BNR pentru prima locuință e de 15% la un credit în lei, 20% la un credit în euro dacă ai venit în euro și 25% la un credit în euro cu venit în lei. Prin programul Noua Casă, avansul poate coborî la 5%. Calculează rata în calculatorul de credit ipotecar și ia o pre-aprobare înainte să negociezi: îți dă un plafon clar și arată vânzătorului că poți plăti.

Pasul 2. Verifică prețul înainte să te îndrăgostești de apartament

• Compară cu mediana zonei. Pe Imospot, prețul pe metru pătrat median este calculat pe oraș, cartier și număr de camere, din anunțurile active. Îl găsești pe paginile de oraș și de cartier și în Indicele Imospot.
• Cere o estimare. VerifImo estimează valoarea pe baza apartamentelor comparabile din zonă. Pe anunțurile din zonele în care avem destule date, secțiunea „Verifică prețul” îți arată unde se situează prețul cerut față de piață.
• Uită-te cât timp e pe piață. Pe fiecare anunț scrie de cât timp e proprietatea la vânzare. Un anunț care stă de mult peste timpul mediu pe piață din orașul tău are, de regulă, loc de negociere.

Pasul 3. Vizionarea: ce verifici fizic

• umezeală, fisuri, igrasie în colțuri și la băi; instalațiile (presiunea apei, tabloul electric);
• certificatul de performanță energetică: vânzătorul e obligat să ți-l dea în copie înainte de contract; clasa energetică îți spune cât te vor costa iarna și vara;
• la bloc: anul construcției, starea scării și a acoperișului, eventualele lucrări de consolidare sau reabilitare votate și neplătite;
• întreabă de datoriile la întreținere; la semnare vei cere adeverința asociației.

Pentru o listă completă, vezi și cum verifici apartamentul înainte să semnezi.

Pasul 4. Verificarea juridică: cartea funciară

Înainte să dai vreun ban, cere extrasul de carte funciară de informare pentru apartament (numărul de carte funciară ți-l dă vânzătorul). Extrasul are trei părți, iar fiecare răspunde la o întrebare:

• Partea I (descrierea): este apartamentul pe care l-ai văzut? Verifică adresa și suprafața.
• Partea a II-a (proprietarii): cine e înscris ca proprietar? Trebuie să fie exact persoana sau persoanele cu care negociezi. Dacă sunt mai mulți coproprietari, toți trebuie să vândă.
• Partea a III-a (sarcinile): există ipoteci, sechestre, interdicții sau litigii notate? O ipotecă nu e un obstacol (se radiază din prețul de vânzare), dar trebuie stabilit în scris cum.

Verifică și actul prin care vânzătorul a devenit proprietar (contract, certificat de moștenitor, donație). Dacă apartamentul e bun comun al unor soți sau locuința familiei, vânzarea cere acordul ambilor soți (Codul civil, art. 322 și 346). Lista completă a actelor pe care vânzătorul trebuie să le aibă e în articolul despre actele necesare la vânzarea unui apartament.

Pasul 5. Antecontractul: avans sau arvună?

Când v-ați înțeles pe preț, înțelegerea se pune în scris printr-o promisiune de vânzare-cumpărare (antecontract). E bine să o faci la notar: e autentică, se poate nota în cartea funciară și onorariul e mic (1% din suma plătită, minimum 230 de lei, scăzut din onorariul contractului final dacă semnați la același notar).

Esențial e cum numești banii pe care îi dai:

• Avans: dacă nu scrie altfel, banii dați la promisiune sunt avans din preț (Codul civil, art. 1670). Dacă vânzarea nu se mai face, avansul se restituie, iar despăgubirile se discută separat.
• Arvună confirmatorie (art. 1544): dacă tu, cel care ai dat-o, renunți fără motiv, vânzătorul o păstrează; dacă vânzătorul renunță, îți dă dublul. Te protejează dacă vânzătorul primește o ofertă mai bună.
• Arvună penalizatoare (art. 1545): contractul vă dă explicit dreptul să vă retrageți; cine se retrage pierde arvuna sau o restituie dublu.

În antecontract scrie: prețul și moneda, suma plătită și natura ei (avans sau arvună), data-limită a contractului final, cine plătește ce costuri, ce se întâmplă dacă banca nu aprobă creditul, starea în care se predă apartamentul (cu sau fără mobilă) și cum se stinge ipoteca, dacă există.

Dacă vânzătorul refuză apoi să semneze contractul final, poți cere instanței o hotărâre care ține loc de contract, în termen de 6 luni de la data la care trebuia încheiat (art. 1279 și 1669).

Pasul 6. Plata: niciodată cash fără urmă

• plătește prin transfer bancar, cu explicația plății (avans sau arvună, conform antecontractului nr. …);
• nu da bani „de rezervare” înainte de verificarea cărții funciare și fără un document semnat;
• la creditul ipotecar, banca plătește direct vânzătorului (sau băncii lui, pentru ipoteca veche) după semnare.

Pasul 7. Contractul final la notar

Vânzarea unui apartament se face obligatoriu în formă autentică, la notar (Codul civil, art. 1244); fără ea, contractul e nul. Notarul cere extrasul de carte funciară pentru autentificare, verifică certificatul fiscal al vânzătorului și, din 2026, situația ta fiscală la primăria unde ai domiciliul (OUG 7/2026: cumpărătorul nu trebuie să aibă datorii la bugetul local; adu certificatul fiscal sau lasă notarul să verifice electronic), reține impozitul vânzătorului (1% sau 3%) și trimite cererea de intabulare pe numele tău. Tu plătești onorariul și tariful de intabulare, dacă nu ați stabilit altfel.

După semnare: verifică peste câteva zile că ești înscris ca proprietar în cartea funciară, preia contoarele cu indexurile notate într-un proces-verbal și transferă contractele de utilități.

Semnale de alarmă

• proprietarul din cartea funciară nu e persoana cu care vorbești și nu există o procură autentică;
• ți se cere avans mare „ca să nu-l dea altcuiva”, înainte de orice verificare;
• prețul e mult sub mediana zonei, fără o explicație clară (stare, etaj, litigiu);
• vânzătorul refuză notarul ales de tine sau vrea un preț în contract mai mic decât cel real;
• nu există certificat energetic sau nu ți se dă copia înainte de semnare.

Întrebări frecvente

Pot cumpăra un apartament fără agent imobiliar? Da. Legea cere doar ca vânzarea să se facă la notar. Agentul e un intermediar opțional; dacă nu lucrezi cu unul, faci tu verificarea prețului, a cărții funciare și antecontractul.

Cum verific dacă un apartament are probleme juridice? Ceri extrasul de carte funciară de informare și verifici cine e proprietar (partea a II-a) și ce sarcini sunt notate (partea a III-a): ipoteci, sechestre, litigii, interdicții.

Care e diferența dintre arvună și avans? Avansul e o parte din preț și se restituie dacă vânzarea nu se mai face. Arvuna confirmatorie se pierde dacă renunță cel care a dat-o și se restituie dublu dacă renunță cel care a primit-o. Dacă antecontractul nu spune altfel, banii dați sunt avans.

Este obligatoriu antecontractul la notar? Nu, dar e recomandat: are dată certă, poate fi notat în cartea funciară și onorariul se scade din cel al contractului final dacă semnezi la același notar.

Cine alege notarul? De regulă cumpărătorul, pentru că el plătește cheltuielile contractului, dacă nu se convine altfel (Codul civil, art. 1666).

Ce fac dacă vânzătorul se răzgândește după antecontract? Dacă ai dat arvună confirmatorie, poți cere dublul ei sau executarea contractului. Poți cere și instanței o hotărâre care să țină loc de contract, în 6 luni de la data la care trebuia semnat contractul final.

Cât economisesc dacă nu lucrez cu agent? Comisionul agenției, care se negociază și nu are un procent stabilit prin lege. Costurile de notar și intabulare rămân aceleași.

Pot cumpăra direct de la proprietar și cu credit ipotecar? Da. Banca evaluează apartamentul, iar la notar se semnează, pe lângă contractul de vânzare, contractul de ipotecă. Banca plătește prețul direct vânzătorului.

Informațiile juridice sunt verificate la 25 octombrie 2026, după Codul civil (art. 322, 346, 1244, 1279, 1544–1546, 1666, 1669, 1670) și Regulamentul BNR nr. 17/2012. Pentru situații complicate (moșteniri nedezbătute, litigii), cere sfatul unui avocat sau al notarului.