Apartamente de vânzare în Cluj-Napoca în 2026: prețuri, apartamente noi și regulile fiscale la zi

Cluj-Napoca rămâne cea mai scumpă piață de apartamente din România. În octombrie 2026, apartamentele de vânzare se cer aici la o mediană de 3.269 €/m² (233 de oferte în seria noastră lunară). Prețul median al unui apartament e de 170.000–176.000 €, iar un apartament cu 2 camere se cere median la 168.800 €. Un apartament nou, din blocurile terminate din 2022 încoace sau aflate în construcție, se cere în jur de 3.200 €/m², cu un preț tipic de circa 229.000 €.

Mai jos găsești cifrele pe care să-ți construiești bugetul, ce s-a schimbat fiscal în 2026 (inclusiv TVA de 21% la toate locuințele noi din 1 octombrie) și ce verifici înainte să semnezi. Toate cifrele de piață sunt calculate din anunțurile active pe Imospot și sunt prețuri cerute, nu prețuri de tranzacție.

Prețuri apartamente Cluj-Napoca în 2026

Seria noastră lunară pentru apartamentele de vânzare din Cluj-Napoca arată o piață stabilă, cu o urcare ușoară:

Luna	€/m² median
August 2026	3.225 €
Septembrie 2026	3.258 €
Octombrie 2026	3.269 €

În două luni, mediana a urcat cu aproximativ 1,4%, iar o parte din mișcare vine din ofertele noi intrate în calcul, nu doar din scumpiri. Evoluția lunară, comparată cu celelalte orașe, e în Indicele Imospot. Prețurile pe cartiere și pe număr de camere, randamentul din chirie și comparația cu Florești sunt în ghidul apartamentelor din Cluj-Napoca.

Două diferențe contează mai mult decât media orașului:

Vechimea blocului. Blocurile din 1990–2014 se cer practic la fel ca cele dinainte de 1990, în jur de 3.050–3.090 €/m². Prima de preț apare la construcțiile de după 2015, care se cer în jur de 3.590 €/m², cu circa 18% mai mult.
Cartierul. Între Mănăștur (cel mai ieftin metru pătrat dintre cartierele mari) și Centru diferența trece de o treime.

Apartamente noi în Cluj: care e prețul mediu

Am numărat apartamentele de vânzare din Cluj-Napoca aflate în blocuri construite din 2022 încoace sau încă în construcție: 32 de oferte active, dintre care una e, după titlu, în Florești. Pe cele 31 rămase:

mediana e de circa 3.200 €/m², puțin sub media orașului;
prețul tipic e de circa 229.000 €, iar jumătatea din mijloc a ofertelor se întinde între circa 155.000 și 255.000 €;
un 2 camere nou se cere de la circa 145.000–160.000 € în blocurile din Bulgaria, Mărăști sau Sopor, până la peste 220.000 € lângă centru.

De ce un apartament nou nu e mai scump pe metru decât media orașului? Pentru că locul contează mai mult decât anul. Blocurile noi din Bulgaria, Sopor sau de lângă Traian Vuia cer între circa 2.500 și 3.400 €/m², în timp ce un singur proiect central, din zona Mihai Viteazu, cere peste 5.100 €/m² și ocupă singur coada de sus a listei. Ofertele sunt adunate, cu harta și prețul median actualizat, pe pagina de apartamente noi în Cluj-Napoca.

Ce s-a schimbat fiscal în 2026

TVA de 21% la toate locuințele noi, din 1 octombrie 2026

Din 1 august 2025, cota standard de TVA e de 21% (Legea 141/2025). Cota redusă de 9% a mai rămas doar ca regim tranzitoriu, pentru locuințele de maximum 120 m² utili și 600.000 lei fără TVA, cu contract și avans încheiate până la 1 august 2025. Legea 161/2026 a prelungit acest regim până la 30 septembrie 2026. Din 1 octombrie 2026, orice locuință nouă se vinde cu TVA de 21%, fără excepții.

Pentru tine, ca cumpărător, contează un singur lucru practic: întreabă în scris dacă prețul din anunț include TVA. La 200.000 € fără TVA, TVA-ul înseamnă încă 42.000 €. La apartamentele vechi vândute de persoane fizice nu se aplică TVA. Calculul complet al taxelor e în articolul despre taxele la vânzarea și cumpărarea unui apartament în 2026.

Certificatul fiscal: al vânzătorului e o regulă veche, al cumpărătorului e nou

Vânzătorul trebuie să prezinte la notar certificatul de atestare fiscală, care arată că nu are datorii la bugetul local pentru apartamentul vândut. Cerința nu e nouă, e în Codul de procedură fiscală (art. 159). Noutatea din 2026 e pentru cumpărător. Prin OUG 7/2026, publicată pe 25 februarie 2026, și cumpărătorul trebuie să nu aibă datorii la bugetul local al localității unde are domiciliul. Situația se dovedește cu certificat de atestare fiscală sau prin verificarea electronică a datoriilor. Contractul încheiat fără aceste verificări e nul de drept.

Concret: dacă ai impozite locale restante (pe casă, mașină sau amenzi), plătește-le înainte de programarea la notar.

Impozitul pe clădiri, mai mare din 2026

Din 1 ianuarie 2026 (Legea 239/2025), impozitul pe locuință se calculează la o valoare impozabilă de 2.677 lei/m² pentru clădirile din beton sau cărămidă, cu utilități, iar cota o stabilește consiliul local, între 0,08% și 0,2%. Impozitul se plătește în două rate, până la 31 martie și 30 septembrie, cu o bonificație de până la 10% dacă plătești integral până la 31 martie. Pune-l în bugetul anual al locuinței, alături de întreținere.

Finanțarea: credit obișnuit sau Noua Casă

La un credit obișnuit, Regulamentul BNR nr. 17/2012 cere pentru prima locuință un avans minim de 15% în lei, 20% în euro dacă ai venit în euro și 25% în euro dacă ai venit în lei. Dacă deții deja o locuință, pragurile cresc cu 10 puncte procentuale. Avansul se raportează la valoarea locuinței, iar la un apartament nou prețul cu TVA de 21% crește și avansul de care ai nevoie. Rata și costul total le simulezi în calculatorul de credit ipotecar. Pentru trimestrul 4 din 2026, IRCC este de 5,57%.

Programul Noua Casă (OUG 60/2009) cere un avans de 5% până la 70.000 € și de 15% între 70.001 și 140.000 €, dar peste 70.000 € acceptă doar locuințe noi (recepționate cu cel mult 5 ani înainte) sau consolidate. În Cluj, plafonul e greu de atins: doar 7% din apartamentele de vânzare active (16 din 236) intră în plafoanele programului. Condițiile complete sunt în ghidul pentru prima casă. Dacă bugetul tău e sub 150.000 €, Floreștiul are o ofertă mai largă, cu o mediană de circa 2.000 €/m², comparată cu Clujul în ghidul apartamentelor din Cluj-Napoca.

Cât stă un apartament pe piață în Cluj și ce înseamnă la negociere

Jumătate din apartamentele de vânzare active din Cluj-Napoca sunt pe piață de peste 7 luni, iar 18% au trecut de un an. Cifra măsoară vechimea ofertelor încă active, nu durata unei vânzări încheiate. Pentru negociere însă e utilă: un apartament listat de peste un an, la un preț peste mediana cartierului, e un candidat bun pentru o ofertă sub prețul cerut. Metoda e explicată pe pagina Timpul pe piață.

Înainte de ofertă, compară prețul cerut cu estimarea din VerifImo pentru Cluj-Napoca, care calculează valoarea din anunțurile comparabile din zonă.

Ce verifici obligatoriu înainte să cumperi

Extrasul de carte funciară. Proprietarul înscris trebuie să fie persoana cu care negociezi, iar la sarcini nu trebuie să apară ipoteci sau litigii nerezolvate. Pașii sunt în ghidul cum verifici un apartament înainte să cumperi.
TVA-ul, în scris, la orice apartament nou.
Adresa exactă. Am găsit anunțuri înregistrate la Cluj-Napoca care, după titlu, sunt în Florești sau Baciu. Diferența de preț între cele două piețe e mare.
Certificatul energetic. Vânzătorul trebuie să-ți dea o copie înainte de contract (Legea 372/2005, art. 22). Fără ea, contractul poate fi anulat la cererea ta.
Antecontractul: termenul contractului final, ce se întâmplă dacă banca nu aprobă creditul și dacă banii dați sunt avans sau arvună. Diferența e explicată în ghidul cum cumperi un apartament fără agent.
La un bloc în construcție: proprietarul terenului din cartea funciară, ipoteca băncii dezvoltatorului, autorizația de construire și termenul de predare din contract.

Vechi sau nou în Cluj în 2026?

Un apartament vechi nu are TVA și se cere în jur de 3.050 €/m² în blocurile dinainte de 1990. Mănăștur și Mărăști au cea mai mare ofertă dintre cartiere. Verifică instalațiile, izolația și eventualele lucrări votate la bloc.

Un apartament nou are TVA de 21% și o plajă de preț foarte largă, de la circa 2.500 €/m² în blocurile noi de la periferie până la peste 5.000 €/m² lângă centru. Primești instalații noi și, de regulă, un consum mai mic de energie, pe care certificatul energetic îl arată imediat.

Dacă nu vrei să plătești prima de bloc nou, blocurile din 1990–2014 se cer cam ca blocurile vechi și sunt segmentul de verificat primul. Toate ofertele sunt pe pagina de apartamente de vânzare în Cluj-Napoca.

Întrebări frecvente

Care e prețul mediu la un apartament nou în Cluj? Apartamentele din blocurile terminate din 2022 încoace sau aflate în construcție se cer în jur de 3.200 €/m², cu un preț tipic de circa 229.000 €, din 31 de oferte active în octombrie 2026. Plaja e largă: de la circa 2.500 €/m² în Bulgaria sau Sopor la peste 5.100 €/m² într-un proiect central.

Care sunt prețurile apartamentelor în Cluj-Napoca în 2026? Mediana apartamentelor de vânzare e de 3.269 €/m² în octombrie 2026, după 3.225 €/m² în august și 3.258 €/m² în septembrie. Prețul median al unui apartament e de 170.000–176.000 €.

Cât costă un apartament cu 2 camere în Cluj-Napoca? Prețul median cerut e de 168.800 €. Un 2 camere nou pornește de la circa 145.000–160.000 € în blocurile noi din Bulgaria, Mărăști sau Sopor și trece de 220.000 € lângă centru.

Ce TVA se aplică la apartamentele noi în Cluj din octombrie 2026? TVA de 21%, pentru toate locuințele noi. Cota redusă de 9% a fost tranzitorie și a expirat pe 30 septembrie 2026. La apartamentele vechi vândute de persoane fizice nu se aplică TVA.

Unde găsești apartamente noi în Cluj? Cele mai multe oferte din blocuri noi sunt în Bulgaria, Mărăști, Sopor, zona Traian Vuia și Între Lacuri, plus un proiect central în zona Mihai Viteazu. Toate sunt adunate pe pagina de apartamente noi în Cluj-Napoca.

Pot cumpăra un apartament în Cluj prin Noua Casă? Teoretic da, dar oferta e mică: doar 7% din apartamentele de vânzare active (16 din 236) intră în plafoanele programului. Peste 70.000 €, programul acceptă doar locuințe noi sau consolidate, până la 140.000 €.

Ce acte îmi trebuie ca să cumpăr un apartament în 2026? Ca cumpărător, ai nevoie de actul de identitate și de dovada că nu ai datorii la bugetul local al localității de domiciliu, cerută din februarie 2026. La credit adaugi documentele de la bancă. Actele vânzătorului sunt în articolul despre actele necesare la vânzarea unui apartament.

Cât de mult se negociază la un apartament în Cluj? Nu există un procent fix. Jumătate din apartamentele active sunt pe piață de peste 7 luni, iar 18% de peste un an. Un anunț vechi, cu prețul peste mediana cartierului, îți dă argumente pentru o ofertă sub prețul cerut.

Informațiile sunt verificate la 25 octombrie 2026, după Legea 141/2025 și Legea 161/2026 (TVA la locuințe), Codul de procedură fiscală (art. 159, modificat prin OUG 7/2026, Monitorul Oficial nr. 146 din 25 februarie 2026), Legea 239/2025 (impozitul pe clădiri), Regulamentul BNR nr. 17/2012, OUG 60/2009 (Noua Casă), Legea 372/2005 (performanța energetică), IRCC publicat de BNR pentru trimestrul 4 din 2026, anunțurile active pe Imospot în Cluj-Napoca la 25 octombrie 2026 și seria lunară a Indicelui Imospot (august–octombrie 2026).