Taxe vânzare apartament 2026: impozit, notar, calculator

La vânzarea unui apartament în 2026 plătesc amândoi. Vânzătorul plătește impozitul pe venit: 1% din preț dacă a deținut locuința mai mult de 3 ani, 3% dacă a deținut-o până la 3 ani. Cumpărătorul plătește notarul și intabularea, adică în jur de 1,4–1,5% din preț la un apartament obișnuit. La prețul median al unui apartament din Sibiu (112.000 €), cumpărătorul dă aproximativ 8.600 lei, iar vânzătorul, după 3 ani de deținere, aproximativ 6.000 lei.

Mai jos găsești regulile în vigoare la 25 octombrie 2026, cu sursa fiecăreia, un calculator în care îți pui prețul tău și cifrele pentru cele mai mari patru orașe.

Calculator: taxele la vânzarea unui apartament în 2026

Onorarii minime, la cursul BNR de 5,3408 lei/€. Notarul poate cere mai mult, iar dacă prețul e sub grila notarilor, taxele se calculează la grilă.

Prețul din contract (€) Cine vinde De cât timp deține vânzătorul locuința

Cumpăr prin Noua Casă (−30% la notar) Notarul e plătitor de TVA

Plătește cumpărătorul

Onorariu notarial minim
Intabulare ANCPI (0,15%)
Total: ≈

Plătește vânzătorul

Neinclus: extrasul de carte funciară pentru autentificare, certificatul fiscal, evaluarea băncii și contractul de ipotecă (la credit). Cifrele sunt orientative; suma exactă o dă notarul.

Cine plătește ce: pe scurt

Cost	Cine plătește	Cât	Baza legală
Impozitul pe venit la vânzare	Vânzătorul (persoană fizică)	3% până la 3 ani de deținere, 1% peste 3 ani	Codul fiscal, art. 111
Onorariul notarului	Cumpărătorul, dacă nu se convine altfel	Pe tranșe, de la 0,6% la 2,2%, plus TVA	Ordinul MJ 177/C/2024; Codul civil, art. 1666
Intabularea în cartea funciară	Cumpărătorul	0,15% din valoare (persoane fizice)	Tarifele ANCPI
TVA la locuința nouă	Inclus în prețul dezvoltatorului	21% (fără cotă redusă din 1 octombrie 2026)	Codul fiscal, art. 291; Legea 161/2026

Impozitul la vânzarea apartamentului: 1% sau 3%

Impozitul se datorează la orice vânzare de locuință sau teren din patrimoniul personal. Cota depinde doar de cât timp a avut vânzătorul proprietatea:

3% pentru locuințele deținute până la 3 ani inclusiv;
1% pentru cele deținute mai mult de 3 ani.

Nu mai există prag neimpozabil. Până la sfârșitul lui 2022, primii 450.000 de lei erau scutiți; din 1 ianuarie 2023 (OG 16/2022) impozitul se aplică la întreaga sumă. Dacă găsești pe internet calcule „cu deducerea de 450.000 de lei”, sunt depășite.

Impozitul se calculează la prețul din contract. Dacă prețul declarat e mai mic decât valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor (așa-numita „grilă a notarilor”), baza de calcul devine valoarea din grilă (art. 111 alin. 4¹). Prețul nu poate fi „declarat mai mic” ca să plătești mai puțin.

Nu trebuie să mergi la ANAF: notarul calculează și încasează impozitul înainte de semnare și îl virează el la buget. Jumătate din sumă ajunge la primăria localității în care se află locuința.

Locuința moștenită

Pentru o locuință moștenită, perioada de deținere se socotește de la data decesului celui de la care ai moștenit, nu de la data certificatului de moștenitor (normele de aplicare ale Codului fiscal, modificate prin HG 1336/2023). Dacă decesul a avut loc cu mai mult de 3 ani în urmă, plătești 1%, chiar dacă dezbaterea succesiunii a durat. Succesiunea în sine e scutită de impozit dacă e dezbătută în cel mult 2 ani de la deces; după acest termen, moștenitorii datorează 1% din valoarea masei succesorale.

Când nu se plătește impozitul

la donația între rude până la gradul al III-lea inclusiv și între soți;
la darea în plată pentru un credit, o singură dată (Legea 77/2016);
la reconstituirea dreptului de proprietate prin legi speciale.

Impozitul de 1–3% privește doar persoanele fizice care vând din patrimoniul personal. Când cumperi de la un dezvoltator (firmă), el nu se aplică; prețul include în schimb TVA.

Cât costă notarul la cumpărarea unui apartament

Codul civil spune că, dacă părțile nu se înțeleg altfel, cheltuielile pentru încheierea contractului sunt ale cumpărătorului (art. 1666). În practică, cumpărătorul alege notarul și plătește onorariul.

Onorariul are un minim stabilit prin ordinul ministrului justiției (Ordinul 177/C/2024), calculat pe tranșe, la prețul fără TVA:

Valoarea din contract	Onorariul minim
până la 20.000 lei	2,2%, minimum 230 lei
20.001–35.000 lei	440 lei + 1,9% din ce depășește 20.001 lei
35.001–65.000 lei	725 lei + 1,6% din ce depășește 35.001 lei
65.001–100.000 lei	1.205 lei + 1,5% din ce depășește 65.001 lei
100.001–200.000 lei	1.705 lei + 1,1% din ce depășește 100.001 lei
200.001–600.000 lei	2.805 lei + 0,9% din ce depășește 200.001 lei
peste 600.001 lei	6.405 lei + 0,6% din ce depășește 600.001 lei

Trei lucruri de știut:

sunt onorarii minime: notarul poate cere mai mult, deci merită să ceri oferta de la doi-trei notari;
dacă notarul e plătitor de TVA, la onorariu se adaugă 21% TVA;
la contractele prin programul Noua Casă, onorariul are o reducere de 30%.

Dacă semnezi întâi un antecontract (promisiune de vânzare) la notar și dai bani, onorariul promisiunii e 1% din suma plătită (minimum 230 lei). Când contractul final se face la același notar, onorariul promisiunii se scade din cel final. Despre antecontract, arvună și avans scriem pe larg în ghidul despre cumpărarea fără agent.

Intabularea și celelalte costuri ale cumpărătorului

După semnare, notarul cere înscrierea dreptului tău în cartea funciară (intabularea). Tariful ANCPI pentru persoane fizice este 0,15% din valoarea din contract; pentru firme, 0,5%. Îl plătești de obicei prin notar, odată cu onorariul.

Pe lângă acestea:

extrasul de carte funciară pentru autentificare, cerut de notar înainte de semnare (tarif mic, fix);
dacă iei credit: evaluarea făcută de bancă și un al doilea act la notar, contractul de ipotecă, cu onorariul lui;
comisionul agenției, dacă lucrezi cu una. Nu există un procent stabilit prin lege; se negociază și se trece în contractul de intermediere.

Extrasul de carte funciară de informare, cel pe care îl poți cere tu ca să verifici proprietatea înainte de orice plată, e gratuit din aprilie 2025.

Cât plătești în orașul tău: exemple pe prețurile medii

Am calculat costurile pe prețul median cerut pentru un apartament de vânzare în fiecare oraș, din anunțurile active pe Imospot în octombrie 2026, la cursul BNR de 5,3495 lei/€. Onorariul e cel minim, cu TVA inclus.

Oraș (preț median)	Notar + intabulare (cumpărător)	Impozit 1% (vânzător, peste 3 ani)	Impozit 3% (vânzător, sub 3 ani)
Timișoara (103.000 €)	≈ 8.040 lei (≈ 1.500 €)	≈ 5.510 lei	≈ 16.530 lei
Sibiu (112.000 €)	≈ 8.640 lei (≈ 1.615 €)	≈ 5.990 lei	≈ 17.970 lei
București (122.990 €)	≈ 9.160 lei (≈ 1.710 €)	≈ 6.580 lei	≈ 19.740 lei
Cluj-Napoca (170.000 €)	≈ 11.360 lei (≈ 2.125 €)	≈ 9.090 lei	≈ 27.280 lei

Prețurile medii la zi, pe cartiere, le găsești în Indicele Imospot și în ghidurile de oraș: București, Cluj-Napoca, Timișoara, Sibiu.

TVA la apartamentele noi în 2026: 21%, fără excepții

Din 1 august 2025, locuințele noi se vând cu TVA de 21%. Cota redusă de 9% a rămas doar ca regim de tranziție, pentru contractele cu avans semnate până la 1 august 2025, cu locuințe de cel mult 120 mp utili și 600.000 de lei fără TVA. Legea 161/2026 a prelungit tranziția până la 30 septembrie 2026.

De la 1 octombrie 2026, orice locuință nouă se vinde cu 21% TVA. Prețul afișat de dezvoltator include de regulă TVA-ul: la un apartament de 120.000 €, aproximativ 20.800 € sunt TVA. Onorariul notarului și intabularea se calculează la prețul fără TVA.

Dacă ai cumpărat în primele zile din august 2026 și ai plătit 21% deși te încadrai la 9%, legea permite restituirea diferenței pentru o singură locuință, cu cerere depusă de la 1 octombrie 2026. Procedura o stabilește ANAF; întreabă notarul care a autentificat contractul.

Ofertele noi, cu prețuri pe oraș și cartier, sunt adunate pe pagina de apartamente noi.

Cum plătești mai puțin, legal

Așteaptă pragul de 3 ani, dacă ești aproape de el: la 112.000 €, diferența dintre 3% și 1% înseamnă aproape 12.000 de lei.
Cere oferte de la mai mulți notari: ordinul fixează doar minimul.
Folosește un singur notar pentru antecontract și contract: onorariul promisiunii se scade.
Verifică prețul înainte de negociere: un preț corect scurtează vânzarea. Află cât valorează locuința cu VerifImo și vezi în timpul pe piață cât stau ofertele din orașul tău.

Dacă vinzi, ai nevoie și de un dosar complet de acte. Lista o găsești în articolul despre actele necesare la vânzarea unui apartament. Dacă cumperi cu credit, vezi și calculatorul de credit ipotecar.

Întrebări frecvente

Ce taxe plătește vânzătorul unui apartament în 2026? Doar impozitul pe venit: 1% din preț dacă a deținut locuința mai mult de 3 ani, 3% dacă a deținut-o până la 3 ani inclusiv. Îl reține notarul la semnare. Restul costurilor contractului sunt ale cumpărătorului, dacă nu se convine altfel.

Mai există scutirea de impozit pentru primii 450.000 de lei? Nu. Pragul a fost eliminat din 1 ianuarie 2023, iar impozitul se aplică la întregul preț.

Cât costă notarul la cumpărarea unui apartament de 100.000 de euro? Onorariul minim e de aproximativ 5.820 de lei, sau circa 7.040 de lei cu TVA. Cu intabularea (aproximativ 800 de lei), cumpărătorul plătește în jur de 7.840 de lei, adică aproape 1.470 de euro.

Cine plătește notarul, vânzătorul sau cumpărătorul? Cumpărătorul, potrivit art. 1666 din Codul civil, dacă părțile nu stabilesc altceva în contract.

Cât este impozitul la vânzarea unui apartament moștenit? 1% dacă de la decesul celui de la care ai moștenit au trecut mai mult de 3 ani, 3% dacă au trecut mai puțin. Perioada se socotește de la data decesului, nu de la certificatul de moștenitor.

Se plătește impozit la donația unui apartament? Nu, dacă donația se face între soți sau între rude până la gradul al III-lea inclusiv. Notarul percepe totuși onorariul pentru actul de donație.

Ce TVA are un apartament nou în 2026? 21%. Cota de 9% s-a aplicat doar tranzitoriu, până la 30 septembrie 2026, pentru contractele cu avans semnate până la 1 august 2025.

Poate notarul să calculeze impozitul la alt preț decât cel din contract? Da, dacă prețul declarat e sub valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor. În acest caz, impozitul și onorariul se calculează la valoarea din grilă.

Informațiile sunt verificate la 25 octombrie 2026, după Codul fiscal (art. 111 și 291), Codul civil (art. 1666), Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024 și Legea 161/2026. Pentru suma exactă din tranzacția ta, cere calculul notarului.