Prețuri apartamente Constanța 2026: pe cartiere, Mamaia Nord și chirii

Cât costă un apartament în Constanța acum

Un apartament cu două camere în Constanța se cere, la mijlocul pieței, cu 85.000 € pentru 54 m², iar unul cu trei camere cu 115.000 € pentru 68 m². Metrul pătrat stă la 1.684 €, exact cât la 1 septembrie și doar cu 6 € peste 1 august. Prețul cerut în oraș aproape nu s-a mișcat în ultimele trei luni.

Cifrele vin din cele 200 de apartamente de vânzare și 51 de apartamente de închiriat active pe Imospot în municipiul Constanța, la 25 octombrie 2026. Mamaia, Mamaia-Sat și Năvodari sunt localități separate în registrul nostru, așa că nu intră în mediana orașului. Le-am analizat într-o secțiune separată, pentru că acolo e o altă piață. Toate sunt prețuri cerute în anunțuri, nu prețuri de tranzacție.

Două lucruri ies clar din date. Primul: în oraș plătești metri pătrați, nu camere. O garsonieră, un 2 camere și un 3 camere se cer cam cu același preț pe metru, între 1.670 și 1.771 €. Al doilea: construcția nouă a Constanței nu e în Constanța. În municipiu, sub 10% din anunțuri descriu un bloc ridicat după 2015. În Mamaia, Mamaia-Sat și Năvodari, mai mult de jumătate declară anul 2022 sau mai târziu.

Prețuri apartamente Constanța 2026 pe număr de camere

Intervalul uzual este cel dintre percentila 25 și percentila 75, adică jumătatea din mijloc a ofertei. Nu folosim minimul și maximul, pe care o singură intrare greșită le-ar deforma.

Apartamentele cu 2 camere sunt mai mult de jumătate din ofertă, iar împreună cu cele cu 3 camere fac 91% din ea. Apartamentele cu 4 camere aproape lipsesc: unul singur din 200. Dacă ai nevoie de patru camere, pe piața de acum vei căuta mult.

Diferența de preț pe metru dintre camere e mică. Un 3 camere se cere cu 1.693 €/m², practic cât un 2 camere, iar garsoniera e cu doar 6% mai scumpă pe metru. În Constanța, prețul îl face mai ales suprafața, nu numărul de camere. Pe apartamente cu 2 camere de vânzare în Constanța, 75 din 114 oferte sunt la cel mult 100.000 €.

La garsoniere, intervalul coboară până la 36.500 € pentru că printre ele sunt și garsoniere de 17–22 m². Înainte să compari prețul, verifică suprafața și dacă ai baie și bucătărie proprii.

Ce găsești cu 70.000, 100.000 sau 130.000 €

• Până la 70.000 € sunt 48 de oferte (25%): 30 de apartamente cu 2 camere, 13 garsoniere și 5 apartamente cu 3 camere. Apar mai ales în Peninsulă, Inel II și Casa de Cultură.
• Între 70.000 și 100.000 € sunt 65 de oferte (34%), dintre care 44 cu 2 camere și 19 cu 3 camere. Aici e centrul pieței, cu Tomis Nord pe primul loc.
• Între 100.000 și 130.000 € sunt 52 de oferte (27%), împărțite aproape egal între 2 și 3 camere.
• Peste 130.000 € sunt 27 de oferte (14%).

Un 2 camere de cel mult 80.000 € se găsește: sunt 49 de oferte, cu o mediană de 68.000 € pentru 47 m². Sunt mai ales în Peninsulă, Faleza Sud, Casa de Cultură și Inel I. Benzile de buget de aici sunt calculate fără cele 8 anunțuri excluse (detalii la „Cum am calculat”).

Piața imobiliară Constanța 2026: cum a evoluat și ce arată indicele

În prima zi a fiecărei luni salvăm un instantaneu al pieței, aceeași măsurătoare din care se construiește Indicele Imospot. Pentru apartamentele de vânzare din municipiul Constanța, seria arată așa:

Pe eșantioane de peste 170 de oferte în fiecare lună, variația a fost de +0,4% din august în septembrie și zero din septembrie în octombrie. Asta e stabilitate, nu creștere și nu scădere. Saltul prețului median de la 90.000 la 93.900 € vine din schimbarea ofertei, nu dintr-o scumpire: metrul pătrat a rămas pe loc. Cifra de azi, 1.684 €/m² din 200 de oferte, e și ea identică cu cea de la 1 octombrie.

Comparat cu restul țării, Constanța e sub nivelul general. Mediana tuturor apartamentelor de vânzare de pe Imospot este de 1.902 €/m², iar Constanța e cu 11% sub ea.

Indicele imobiliar pentru Constanța

Instantaneele de mai sus sunt calculate la fel ca Indicele Imospot. Totuși, Constanța nu apare încă în tabelul public al indicelui. Pentru o serie publică cerem o diversitate minimă a surselor de anunțuri, iar în Constanța o parte importantă a ofertei vine de la câteva agenții mari. Când oferta se diversifică, orașul intră automat în indice. Până atunci, cifrele din acest ghid sunt măsurătoarea noastră lunară, cu aceeași metodă.

Nu facem previziuni de preț. Două lucruri merită însă urmărite. De la 1 octombrie 2026, orice locuință nouă se vinde cu TVA de 21%, după ce s-a încheiat perioada de tranziție cu 9%. În Constanța asta contează mai puțin decât în alte orașe, pentru că oferta nouă din municipiu e mică. Contează în schimb în Mamaia Nord, unde se construiește. Al doilea reper e IRCC-ul, de 5,57% pentru ultimul trimestru din 2026, aproape neschimbat față de trimestrul anterior.

Prețuri apartamente Constanța pe cartiere

Tabelul include cartierele din registrul nostru cu cel puțin cinci apartamente de vânzare: 131 de oferte în 12 cartiere. Celelalte anunțuri fie nu au cartierul identificat, fie sunt în cartiere cu sub cinci oferte, și intră doar în cifrele pe oraș. Ordinea e după prețul median pe metru pătrat.

Cartierele cu cea mai mare ofertă se strâng într-o plajă îngustă, între 1.605 și 1.778 €/m²: Tomis Nord, Peninsulă, Inel II și Compozitori. Între ele, cartierul schimbă prețul pe metru cu cel mult 11%. Diferențele mari apar la cartierele mici, unde câteva anunțuri pot muta mediana, așa că vârful și coada tabelului sunt repere, nu verdicte.

Trei observații care contrazic ce s-ar crede:

• Apartamentele de vânzare din Peninsulă, zona veche a orașului, se cer sub media Constanței: 1.605 €/m². Centrul istoric nu e partea scumpă a orașului.
• Partea scumpă e la nord. Apartamentele din Tomis Plus au cel mai mare preț pe metru (2.075 €), pentru că acolo sunt multe dintre blocurile recente ale orașului. Apartamentele din Faleza Nord urmează cu 1.941 €/m², aproape de mare.
• Apartamentele de vânzare din Tomis Nord, cartierul cu cea mai mare ofertă (27 de apartamente, dintre care 17 cu 2 camere), sunt aproape exact la media orașului: 1.712 €/m² și 99.000 € pentru 56 m².

Pentru un buget sub 80.000 €, apartamentele din zona Casa de Cultură au cel mai mic preț pe metru dintre cartierele din tabel (1.453 €), iar Inel I și Tomis 3 au mediane de 76.500 și 77.500 €. La Tomis 3, prețul mic vine și din suprafață: trei din cele opt oferte sunt garsoniere.

Apartamente noi în Constanța: oferta e la nord, nu în oraș

În municipiul Constanța, apartamentele noi sunt puține. Doar 11 din 192 de anunțuri analizate declară un an de construcție din 2015 încoace, iar 4 declară 2022 sau mai târziu. Chiar dacă adăugăm anunțurile care se prezintă drept bloc nou sau finalizat, dar declară un an mai vechi, tot nu ajungem la 10% din ofertă. Puținele apartamente din 2015 încoace se cer cu 1.754 €/m² și 101.000 €, doar cu 4% peste media orașului. Le găsești mai ales în Tomis Nord, Tomis Plus și Palazu Mare.

Construcția nouă s-a mutat în afara municipiului. În Mamaia, Mamaia-Sat și Năvodari, 61 din cele 118 apartamente de vânzare declară anul 2022 sau mai târziu, adică blocuri abia terminate sau încă în lucru. Ele se cer cu 2.044 €/m², cu 21% peste media Constanței, pentru un preț median de 98.000 €. Jumătatea din mijloc a acestei oferte se întinde însă între 1.573 și 2.498 €/m². Diferența dintre un apartament nou ieftin și unul scump din Mamaia Nord e mai mare decât diferența dintre oricare două cartiere mari din oraș.

Din acest motiv, la un apartament nou de lângă mare verifică trei lucruri înainte să compari prețul pe metru:

• Ce include suprafața. Unele anunțuri adaugă terase de până la 140 m² lângă suprafața utilă. Un preț pe metru calculat pe suprafața totală pare mic, dar nu se compară cu un apartament fără terasă.
• Dacă prețul include TVA. Din 1 octombrie 2026 cota e de 21% pentru orice locuință nouă. Unele anunțuri afișează prețul „+TVA”, iar la 100.000 € diferența e de 21.000 €.
• Stadiul lucrării și finisajele. Fără procesul-verbal de recepție, apartamentul nu se intabulează, iar banca nu dă credit pe el. Întreabă dacă se predă la cheie sau la semifinisat.

Mamaia și Mamaia Nord: cât costă apartamentele de lângă mare

Mamaia e un caz rar: prețul total e același ca în oraș, dar primești cu 10 m² mai puțin. Apartamentul median se cere cu 95.000 € în Mamaia și cu 94.380 € în Constanța, dar metrul pătrat e cu 21% mai scump: 2.031 € față de 1.684 €. Bugetul nu crește la mare, scade suprafața. 43% din apartamentele de vânzare din Mamaia sunt garsoniere și studiouri, cu o mediană de 74.500 € pentru 37 m². În Constanța, garsonierele sunt doar 9% din ofertă.

„Mamaia Nord” nu e o localitate în registrul nostru, iar în anunțuri apare în toate cele trei localități: 18 din cele 47 de anunțuri din Mamaia, 40 din cele 59 din Mamaia-Sat și 4 din cele 12 din Năvodari se prezintă drept Mamaia Nord. Mamaia-Sat ține administrativ de orașul Năvodari. Dacă vrei să vezi tot ce se vinde acolo, caută în ambele: apartamente de vânzare în Mamaia-Sat (Mamaia Nord) și apartamente de vânzare în Năvodari.

Mamaia-Sat e mai ieftină pe metru decât Mamaia (1.841 față de 2.031 €), deși are oferta cea mai nouă: 40 din 59 de apartamente declară anul 2022 sau mai târziu. Explicația e în suprafață. Aici, un 2 camere are mediana de 56 m², iar printre ofertele cu cel mai mic preț pe metru apar apartamente de 70–100 m² cu 2–3 camere, la care merită verificat ce include suprafața. Un 2 camere în Mamaia-Sat se cere cu circa 96.000 €, cu 11.000 € peste unul din oraș.

Cifrele pe Mamaia vin din eșantioane mai mici decât cele din oraș (45–59 de oferte), așa că nu calculăm variații lunare. Instantaneele lunare arată Mamaia la 2.031, 2.031 și 2.035 €/m² la 1 august, 1 septembrie și 1 octombrie. Mamaia-Sat a fost la 1.876, 1.876 și 1.841 €/m².

Chirie și randament: cât aduce un apartament în Constanța

Randamentul brut e chiria pe un an împărțită la prețul de cumpărare, pe același tip de apartament. Pe tot orașul, cu chiria mediană de 460 € și prețul median de 94.380 €, iese 5,8%. Asta e mai mult decât în orașele unde cumpărarea e mai scumpă: un 2 camere costă mai puțin decât în Sibiu, de exemplu, dar se închiriază cu mai mult. Oferta de închiriat publicată e însă mică (51 de apartamente), iar o mare parte vine de la câteva surse. De aceea, cifrele de chirie sunt orientative, nu un indice. Vezi apartamentele de închiriat din Constanța ca să compari direct.

Randamentul scade unde cumpărarea e mai scumpă. În Tomis Nord, un 2 camere se cere cu 99.900 € și se închiriază cu circa 425 €, deci aduce în jur de 5,1% brut. Garsonierele din Mamaia aduc și ele mai puțin pe termen lung decât cele din oraș: circa 5,6% (350 € chirie la 74.500 €), față de 7,2%. Ambele comparații sunt făcute pe doar 5–8 oferte de închiriat, deci sunt repere. Mamaia se cumpără de regulă pentru sezon, iar închirierea pe termen scurt nu o măsurăm: cifrele noastre sunt din anunțuri de închiriere pe termen lung.

Randamentul net e mai mic. Din veniturile din chirii pe 2026 revine deducerea forfetară de 20%, deci impozitul de 10% se aplică la 80% din chirie: 8% efectiv. Un 2 camere coboară astfel la circa 5,8%, înainte de lunile fără chiriaș, reparații și eventualul comision de administrare. Contractul de închiriere se înregistrează la ANAF în 30 de zile de la semnare.

Cât durează să vinzi un apartament în Constanța

Pentru Constanța nu publicăm încă timpul pe piață. La majoritatea ofertelor, data din anunț nu arată ziua în care oferta a intrat pe piață. O mediană calculată așa ar fi falsă. Din același motiv, Constanța nu apare nici în clasamentul nostru al timpului pe piață.

Pentru un vânzător, reperul practic e altul: piața e stabilă, iar majoritatea ofertelor se strâng într-o plajă îngustă de preț pe metru. Un apartament cerut mult peste cartierul lui se vede imediat. Înainte să fixezi prețul, verifică cât valorează realist apartamentul cu estimatorul VerifImo pentru Constanța.

Ce verifici înainte să cumperi în Constanța

• Suprafața utilă, nu cea totală. La blocurile noi de lângă mare, terasa poate dubla suprafața din anunț. La garsonierele de 17–22 m² din oraș, verifică în cartea funciară dacă ai un apartament cu dependințe proprii.
• Recepția și intabularea, la blocurile noi. Cere stadiul real al lucrării și cum îți sunt protejați banii dați în avans.
• Certificatul energetic. Vânzătorul trebuie să-ți dea o copie înainte de semnare, iar anunțul trebuie să afișeze indicatorii energetici.
• Încadrarea în Noua Casă. Programul finanțează orice locuință până la 70.000 €, cu avans de 5%. În Constanța sunt 48 de oferte sub acest prag, dintre care 30 de apartamente cu 2 camere. Între 70.001 și 140.000 € intră doar locuințele noi, recepționate cu cel mult cinci ani înainte, cu avans de 15%. În municipiu sunt foarte puține, așa că, dacă vrei Noua Casă peste 70.000 €, vei căuta mai ales în Mamaia Nord. Pașii sunt în ghidul pentru prima casă, iar rata o vezi pe calculatorul de credit ipotecar.
• Costurile tranzacției. Vânzătorul plătește impozitul de 1% dacă a deținut locuința peste trei ani, sau de 3% dacă a deținut-o mai puțin. Onorariul notarial minim pentru un apartament de 100.000 € e de circa 5.800 de lei, fără TVA, iar intabularea costă 0,15% din preț pentru persoane fizice. Calculul complet e în articolul despre taxele la vânzarea și cumpărarea unui apartament în 2026.

Cum am calculat

• Sursa: anunțurile active pe Imospot la 25 octombrie 2026, cu preț în euro: 200 de apartamente de vânzare (toate cu suprafață) și 51 de închiriat în municipiul Constanța, plus 118 apartamente de vânzare în Mamaia, Mamaia-Sat și Năvodari. Folosim localitatea din registrul nostru, nu textul adresei.
• Sunt prețuri cerute. Prețul final se negociază și e, de regulă, mai mic.
• Peste tot folosim mediane și intervale între percentila 25 și percentila 75, niciodată medii. Un cartier intră în tabel de la cinci oferte. Variația lunară o calculăm doar când ambele luni au peste 100 de oferte.
• Excluderi: la cartiere, bugete și apartamente noi am scos 8 anunțuri. Unul are un preț vădit greșit, unul e o ofertă generică de la un dezvoltator, unul vinde mai multe garsoniere deodată, iar 5 descriu apartamente din Mamaia sau Năvodari. Fără ele, mediana orașului e aceeași: 1.686 €/m² și 94.380 €. La chirii am scos 3 spații de birouri și comerciale. Tabelul pe camere păstrează cifrele paginilor de listă.
• Sursele. O parte importantă a ofertei din Constanța vine de la câteva agenții mari. De aceea tratăm comparațiile între cartierele mici și cifrele de chirie ca repere, nu ca verdicte.

Întrebări frecvente

Care este prețul mediu al apartamentelor în Constanța? La 25 octombrie 2026, prețul median al unui apartament de vânzare în municipiul Constanța este de 94.380 €, iar metrul pătrat are un preț median de 1.684 €, calculat din 200 de oferte active pe Imospot. Jumătate din oferte sunt între 70.000 și 120.000 €.

Cât costă un apartament cu 2 camere în Constanța? Mediana este de 85.000 € pentru 54 m², cu un interval uzual între 69.600 și 110.000 €, din 114 oferte. Un apartament cu 3 camere se cere cu circa 115.000 € pentru 68 m².

Care sunt cele mai scumpe cartiere din Constanța? Tomis Plus (2.075 €/m²) și Faleza Nord (1.941 €/m²), dintre cartierele cu cel puțin cinci oferte. Cele mai accesibile pe metru pătrat sunt Casa de Cultură (1.453 €), Inel I (1.581 €) și Peninsulă (1.605 €). Cartierele mari, ca Tomis Nord, Inel II și Compozitori, stau între 1.650 și 1.780 €/m².

Cât costă metrul pătrat în Mamaia și în Mamaia Nord? În Mamaia, prețul median este de 2.031 €/m², cu 21% peste Constanța, pentru un apartament median de 95.000 € și 48 m². În Mamaia-Sat, zona pe care multe anunțuri o numesc Mamaia Nord, mediana este de 1.841 €/m² și 94.500 €. Apartamentele construite din 2022 încoace în Mamaia, Mamaia-Sat și Năvodari se cer cu 2.044 €/m².

Există un indice imobiliar pentru Constanța? Măsurăm lunar prețurile din Constanța cu aceeași metodă ca Indicele Imospot: 1.678 €/m² la 1 august, 1.684 € la 1 septembrie și 1.684 € la 1 octombrie 2026. Orașul nu apare încă în tabelul public al indicelui, pentru că oferta vine de la prea puține surse. Va intra automat când oferta se diversifică.

Cum evoluează piața imobiliară din Constanța în 2026? Stabil. Între august și octombrie, prețul median pe metru pătrat s-a mișcat cu mai puțin de jumătate de procent. Se schimbă locul unde se construiește: cea mai mare parte a ofertei noi e în Mamaia, Mamaia-Sat și Năvodari, nu în municipiu.

Unde găsesc apartamente noi în Constanța? Mai ales în afara orașului. În municipiu, sub 10% din oferte sunt în blocuri ridicate după 2015, în special în Tomis Plus și Tomis Nord. În Mamaia, Mamaia-Sat și Năvodari, 61 din 118 apartamente de vânzare declară anul 2022 sau mai târziu. Întreabă de fiecare dată dacă prețul include TVA de 21% și ce include suprafața.

Merită să cumperi un apartament în Constanța pentru închiriere? Pe termen lung, randamentul brut e de circa 6,4% la un 2 camere (450 € chirie la 85.000 €) și de circa 5,8% după impozitul de 8% efectiv pe chirie, înainte de lunile fără chiriaș și de reparații. În cartierele mai scumpe, ca Tomis Nord, randamentul scade spre 5%. Oferta de închiriat publicată e mică, așa că cifrele sunt orientative.